Wonen in de toekomst
Heel wat problemen zoals versnippering, lintbebouwing en slechte isolatie zijn een gevolg van de visie op bouwen en wonen in de tweede helft van de twintigste eeuw. Willen we onze planeet leefbaar houden, dan moet we onze focus verleggen naar groene ruimte en naar duurzamer, energieneutraal en compacter bouwen.
Davy Demuynck, CEO van projectontwikkelaar ION, Herman Konings, veranderingspsycholoog en trendanalist, en Rick Splinter, Associate Partner bij Mecanoo Architecten, laten hun licht schijnen over bouwen in de toekomst. Maar eerst hebben we het over wonen in het heden. Waar staan we tegenwoordig?
Splinter: “In Nederland zijn er zo’n driehonderdduizend woningen te kort voor de middenklasse. De gemiddelde woning kost nu zo’n vierhonderdduizend euro. De stijgende bouwkosten en de eisen in het kader van duurzaamheid zullen dat prijskaartje verder de hoogte in jagen.”
Konings: “In België kost een gemiddelde woning zo’n tweehonderdtachtigduizend euro, maar ook hier stijgen de prijzen razendsnel. Het verschil tussen beide landen is historisch: daar waar Belgen traditioneel investeren in een woning en dat ook als een vorm van pensioensparen beschouwen, kiezen Nederlanders sneller voor een pensioenfonds. Anderzijds zijn de lonen in Nederland hoger en de belastingen lager, ook dat zijn aspecten die je moet meenemen in de vergelijking.”
Demuynck: “De betaalbaarheid van woningen staat in beide landen onder druk. We zien dat het bevolkingsaantal in Nederlandse steden sneller groeit dan in België, terwijl wonen in de stad tot voor kort relatief goedkoop was in België. Een eigen huis bezitten, zal in de toekomst ook steeds moeilijker worden door de stijgende prijzen. Minder opteren voor kopen en meer voor huren kan een financiële impact hebben, ook omdat wij traditioneel geen beleggers zijn zoals dat in Nederland wel het geval is.”
Konings: ”Ik verwacht dat de volgende generatie, de zogenaamde Xennials die nu tussen de veertig en vijfenveertig jaar oud zijn, zich zullen toeleggen op beleggen en minder op investeren in vastgoed. Dat is een evolutie die we wereldwijd zien en heeft te maken met de globalisering en de digitalisering van de maatschappij, waardoor lokale tradities naar de achtergrond verschuiven.”
Op welke manier kunnen we deze uitdaging in de toekomst het hoofd bieden?
Konings: “Experten uit verschillende disciplines verwachten dat we in de toekomst opnieuw in de stad zullen wonen op voorwaarde dat de stad meer landelijke eigenschappen aanbiedt, zoals natuur en houtbouw, lokale productie, lokale consumptie en zeker ook maatschappelijk engagement. Uit een recente Duitse studie blijkt dat men de Europese steden gezelliger vindt dan de dorpen. Mensen hebben er bijvoorbeeld geen eigen tuin, waardoor ze verplicht zijn om buiten te komen en zo meer contact hebben met elkaar.”
Demuynck: “Nederland is een voorloper op dit gebied en besteedt voldoende aandacht aan het aangename karakter van steden en openbare domeinen. Belgische steden zijn al aantrekkelijker geworden dan vroeger, maar er is nog werk aan de winkel.”
Splinter: ”Het besef dat het leven in de stad zich moet aanpassen aan het ritme van de fietser en de voetganger is inderdaad binnengedrongen. We gaan opnieuw naar een betere beleving in en van de stad en dat is een goede evolutie.”
Konings: “Wanneer steden autoluw worden, kunnen kinderen terug buitenspelen en dat zorgt automatisch voor contact en sociale cohesie. We zien vandaag dat de babyboomgeneratie van de middenklasse de stad massaal aan het bevolken is. De Xennials die kinderen hebben, ruilen dan weer de stad voor landelijke en voorstedelijke gebieden. Beide generaties wisselen dus van plaats. De Xennials nemen hun stedelijke mindset mee naar hun nieuwe verblijfplaats en zo ontwikkelen die gebieden ook stedelijke aspecten. Anderzijds moeten we landelijke aspecten naar de stad brengen om ook die omgeving gezond en leefbaar te houden.”
Splinter: “In Nederland zien we toch wel dat deze ommekeer zich niet makkelijk laat implementeren. Zo willen mensen steeds meer apart wonen in plaats van samen in eengezinswoningen en dat heeft een grote invloed op de beschikbaarheid en de prijzen van vastgoed.”
Het is duidelijk dat het anders moet in de toekomst. Brengt de toekomst ons alternatieve manieren van wonen en nieuwe collectieve woonvormen zoals cohousing of kangoeroewonen?
Demuynck: “Volgens mij blijven trends als cohousing en kangoeroewonen procentueel gezien marginaal in de toekomst. Naast de aankoop- of huurprijs zal men een woning in de toekomst ook gaan beoordelen op basis van het maandelijkse bedrag om te verwarmen, te koelen en te wonen. Dat zal een positieve impuls geven aan spelers die inzetten op duurzame woningen. Op vandaag bieden een aantal investeerders al gebouwen aan voor een vaste prijs per maand waarbij zowel de huurprijs als de energievoorzieningen inbegrepen zijn. Bij zuinig energiegebruik krijg je een deel van je huurprijs terug, in het andere geval moet je een stuk bijbetalen. Deze mentaliteitswijziging is relatief recent maar zal de komende jaren een impact hebben op onze manier van bouwen.”
Konings: “Ik geloof wel in coliving en cohousing. Notarissen zien deze trend trouwens al jaren aankomen. Uit een wereldomvattende studie van Kantar, een van de grootste marktonderzoeksbureaus ter wereld, blijkt dat momenteel twintig à vijfentwintig procent van de jongere generaties belangstelling heeft voor samenwonen met verschillende generaties. Tel daarbij de stijgende energie- en woningprijzen en cohousing wordt een interessante optie waarbij een financieel aantrekkelijk alternatief van wonen hand in hand gaat met voldoende autonomie.”
Splinter: “Deze evolutie naar cohousing zie je ook in Nederland. Zowat elke nieuwe gebiedsontwikkeling waar we momenteel mee bezig zijn, omvat een oud industrieel gebouw. Daar past men programma’s in die de buurt ten goede komen, waardoor mensen ook trots zijn om er deel van uit te maken.”
Konings: “Juridisch heb je daar natuurlijk nog wel een stevige kluif aan. Nu, ik denk dat dergelijke cohousingprojecten absoluut kans op slagen hebben, zeker als de projectontwikkelaars ze overzichtelijk in de markt zetten met een duidelijke communicatie van de voordelen.”
Dat is inderdaad het terrein waarop ION actief is. Meneer Demuynck, wat denkt u hierover?
Demuynck: “Het is inderdaad de taak van first movers om ermee te beginnen. Momenteel houdt de banksector er jammer genoeg nog steeds een klassieke kijk op vastgoed op na, waardoor een gebrek aan financiering een probleem kan worden. Dit zet de rol van de traditionele spelers onder druk. De grootste concurrentie komt volgens mij niet vanuit de grote vastgoedgroepen of vastgoedspelers, maar vanuit de grootste bedrijven ter wereld. Dat zijn vaak technologiebedrijven die zich interesseren in de vastgoedwereld omdat er veel geld in circuleert. Zo bouwt Google bijvoorbeeld een wijk in Canada en geeft het een korting op de huurprijs wanneer je akkoord gaat met het aanbrengen van sensoren die data genereren. Dan verschuift de notie van waarde plots van het vastgoed op zich naar de gegenereerde data.”
Konings: “Dat is een van mijn grote bezorgdheden als het gaat om de toekomst van vastgoed. De allergrootste bedrijven op aarde zullen investeren in vastgoed maar willen in ruil alles weten over jou. Ze willen je ziel en die ziel bestaat uit de data die jij genereert.”
Demuynck: “De klantentevredenheid die zulke bedrijven genereren, is bovendien van zo’n hoog niveau dat de klanten vrij trouw zijn. Dit type bedrijven creëert een beleving van topkwaliteit en dat zal de klassieke vastgoedsector zonder twijfel aanzienlijk onder druk zetten.”
Konings: “Als je het vastgoed overlaat aan die techbedrijven, dan ga je als consument vermoedelijk akkoord met een aantal privacygevoelige aspecten. Dan moet je niet alleen rekening houden met het internet of things, maar ook met het feit dat men meekijkt in jouw kamer. Ik maak me grote zorgen over die digitale religie, zeker over de impact ervan op de jongere generaties.”
Demuynck: “Anderzijds zien we in de maatschappij de laatste tien, vijftien jaar een mentaliteitswijziging ten opzichte van wonen. Jonge mensen pendelen niet meer, ze verblijven voor een korte of langere periode dichter bij het werk en hoppen makkelijker van de ene woning naar de andere. Dat familieleden verder weg wonen, betekent ook dat het sociale netwerk van ouderen wegvalt. De zorg voor elkaar maar ook voor elkaars woning komt onder druk te staan. Deze veranderende realiteit dwingt ons om na te denken over een eerder flexibele eigendomsstructuur waarbij je aandelen of tokens kan kopen in bepaalde vastgoedstructuren.”
Splinter: “Er bestaan momenteel al dergelijke spelers in New York, Amsterdam, Brussel en Kopenhagen bijvoorbeeld, waarbij je kiest voor een bepaald type woning met een bepaalde service eender waar ter wereld. Dan weet je precies wat je krijgt, waar je ook bent. Mijn zorg is dan weer dat, wanneer grote bedrijven de vastgoedmarkten in handen krijgen, het maar de vraag is of iedereen nog toegang krijgt tot dat soort domeinen. Wie mag huren en wie niet?”
Konings: “Natuurlijk heb je ook de overheid nodig. Als de overheid op lange termijn echt visie wil ontwikkelen, moet ze meedenken en deze ontwikkelingen mogelijk maken. De mogelijkheid om bijvoorbeeld coliving, cohousing en coworking financieel te ondersteunen, zou op termijn veel problemen kunnen wegwerken, ook van mentale aard. Want als je niet prettig woont, dan zit je niet prettig in je lichaam, in je ziel en krijg je op termijn psychologische problemen.”
Demuynck: “De overheid heeft een belangrijke rol. Volgens mij is de European Green Deal die bepaalt dat we tegen 2050 een CO2-neutraal continent moeten zijn een game changer. Bovendien klinken de geruchten over een CO2-belasting voor Brussel elke dag luider en staat ons de uitdaging te wachten om ons oude patrimonium te vernieuwen. Pas wanneer het wetgevend kader voorhanden is, zullen ook de individuen hun gedrag versneld aanpassen.”
Het is duidelijk een onderwerp dat stof tot nadenken geeft. Bedankt om ons al een kijkje te geven in de toekomst van dat nieuwe wonen. We vergeten het klassieke wonen en kijken met curiositeit naar de nieuwe woonvormen. Bedankt, Herman Konings, Davy Demuynck en Rik Splinter.