Retail: een verhaal van uitdagingen en opportuniteiten
Retail heeft het de afgelopen twee jaar bijzonder moeilijk gehad. Enerzijds door de verplichte sluitingen, anderzijds door de bloeiende e-commerce die daaruit volgde. Heeft de fysieke winkel afgedaan? Zit er alleen nog toekomst in residentieel of logistiek vastgoed? Ligt de oplossing bij onze bestaande winkelgebieden of moet er een mentaliteitswijziging komen?
We zaten rond de tafel met vijf experts:
- Nicolas Damman, directeur bij consultancybedrijf PwC
- Jan De Nys, CEO en oprichter van vastgoedbedrijf Retail Estates
- Stijn Thomas, medeoprichter van Avenue Real Estate
- Nicolas Beaussillon, gedelegeerd bestuurder van Wereldhave Belgium
- Christophe Leenesonne, senior business developer bij ION
De coronacrisis heeft e-commerce een enorme boost gegeven. Is die evolutie de grote boosdoener voor fysieke winkels?
Stijn Thomas: “Online en fysieke retail kunnen zeker hand in hand gaan. De lockdown in Nederland van eind 2021, begin 2022 heeft aangetoond dat winkels absoluut hun bestaansreden hebben. De omzet van winkels in Antwerpen is tijdens die lockdown namelijk met 30% gestegen. De populariteit van e-commerce betekent dus niet de dood van de fysieke winkel.”
Nicolas Beaussillon: “Tijdens de lockdown waren klanten verplicht om online te shoppen, maar nadien zien we duidelijk dat de bezoekers terug naar de fysieke winkels komen. Dat toont de interesse erin en het belang ervan. Vandaag zitten we bijna op hetzelfde aantal bezoekers als voor de Covid periode.”
Hoe moet retail volgens jullie omgaan met de toenemende populariteit van e-commerce?
Nicolas Damman: “E-commerce is natuurlijk niet nieuw. De eerste onlinewinkels zijn twintig jaar oud en fysieke winkels bestaan nog altijd. De verkoopstrategie van de retail is duidelijk omnichannel.”
Jan De Nys: “De grote revolutie is dat er mengvormen ontstaan. Ik hoor bijvoorbeeld bij Vandenborre dat Click&Collect 28% van hun business geworden is van zodra de winkels opnieuw de deuren openden. Dat betekent dat de consument die het beu is om thuis op zijn pakje te wachten, het zelf ophaalt in de winkel. Die mensen zijn dus bereid om de verplaatsing te maken, als ze zeker zijn dat het product aanwezig is. Voor de winkel betekent dat: geen transportkosten, geen kans op beschadiging én verkopers worden getriggerd om accessoires te verkopen. Dat is een hele rendabele branche.”
Nicolas Damman: “De retailer van morgen is degene die de fysieke en digitale winkel perfect op elkaar afstemt. De klant wil een shoppingervaring die digitaal gewoon doorloopt. Je vult bijvoorbeeld in de week een online winkelmandje, komt op zaterdag in de winkel, vindt die stukken daar in jouw maat, koopt ook nog andere items en bij het afrekenen kies je of je het onmiddellijk meeneemt of thuis laat leveren.”
Zijn we als consument verwend?
Jan De Nys: “Zeker, maar dat komt ook doordat we niet alle kosten betalen. Gratis levering is voor veel mensen een evidentie, maar dat zal veranderen. Het is een maatschappelijke beweging die te maken heeft met de klimaatverandering, waar we ook de kosten voor zullen moeten betalen.”
“Aan de andere kant hebben ook de winkeliers veel voordelen bij het digitale verhaal. Ze kunnen enorm veel informatie verzamelen over hun klanten en daarop hun communicatie en verkoop afstemmen.’’
Leegstand in commercieel vastgoed is bijgevolg al even een hot topic. Hoe zien jullie dat verlopen?
Nicolas Beaussillon: “De ligging van een winkelpand of -centrum is belangrijk, maar ook de beheerder. Een eigenaar van bijvoorbeeld een reeks baanwinkels kan een mooie mix van handelaars aanbieden én een beetje met de prijs spelen. Dat is het verschil met eigenaars van een pand in het stadscentrum, die vaak maar één winkelpand in hun bezit hebben.”
Jan De Nys: “Zelfstandige winkels zoals speelgoedwinkels of elektrozaken zijn indertijd uit de binnenstad weggeduwd door de grote modeketens die toen in de lift zaten. Die komen niet meer terug. Je mag niet onderschatten dat in stadscentra heel wat diversiteit verdwenen is.”
Nicolas Damman: “De huurprijzen voor shoppingcenters en baanwinkels blijven vrij stabiel. Vooral op binnenstedelijk niveau zien we recent een prijsdaling. Iedereen had het gevoel dat de prijzen te hoog waren en nu zien we een normale correctie. Ik hoop van harte dat die prijsdaling ook voor de kleinere winkels meer mogelijkheden brengt.”
Stijn Thomas: “Stadsbesturen spelen daar ook een grote rol in. Over het algemeen doen grote steden het goed en krijgen de kleinere klappen, maar er zijn ook uitzonderingen. Kijk bijvoorbeeld naar een stad als Mechelen, waar het stadsbestuur heel hard inzet op het kerngebied. Je ziet dat die shoppingstad nog zijn bestaansreden heeft, hoewel zeker daar ook heel veel baanwinkels random zijn.”
Wordt die stad dan gerund als een shoppingcenter waar shoppen een beleving is en blijft?
Stijn Thomas: “Het is eerder zo dat elke stad een visie moet hebben. Moet weten waar ze zichzelf willen positioneren, welke mensen ze willen aantrekken, toerisme of niet … de horeca en de mobiliteit spelen daar zeker ook een rol in.”
Gebeurt dat vandaag te weinig?
Christophe Leenesonne: “In sommige steden is er nog potentieel. Vastgoedontwikkelaars gaan mee in wat de klant wil. Ik denk dat het heel belangrijk is een globale visie te maken voor de volledige stad. Het begint bij stedenbouw die een plan moet uitwerken waar iedereen zich naar moet gedragen. Een stad is een samenhangsel van allerlei factoren en daarom moet er één visie zijn.”
Waar staan we over 5 jaar en wat is de grootste uitdaging?
Jan De Nys: “Er zijn vooral nog veel vragen. Wat zal de koopkracht zijn binnen vijf jaar? Wat nu aan het gebeuren is met de energieprijzen is niet goed voor ons. De tweede vraag is: waar gaan de mensen wonen en hoe zullen ze zich verplaatsen? Hoe gaat de e-commerce ontwikkelen? Zal de pakjeskermis gratis blijven leveren?”
Nicolas Beaussillon: “De behoeften van de consument zijn snel aan het evolueren. Ons daaraan aanpassen is een grote uitdaging voor de komende jaren. Luisteren naar wat de klanten willen. Klant is koning, nog steeds.”