Kristof Vanfleteren, Paul Thiers en Davy Demuynck (ION, Waregem): “Onze ambitie? New school zijn.”
Als het om een snelle opgang gaat, mag de Waregemse projectontwikkelaar ION alvast zijn plaats opeisen. Pas opgericht in 2011, maar nu al goed voor een kantoor met veertig medewerkers, een referentielijst in Vlaanderen die er niet om liegt en om en bij het 1 miljard euro aan projecten in de pipeline.
De drie mannen aan het roer, Paul Thiers, Kristof Vanfleteren en Davy Demuynck, profileren hun firma als “een vastgoedspeler, anders dan alle anderen”.
ION werd in 2011 opgericht door twee vastgoedspecialisten en twee investeerders (van wie er op vandaag nog één actief is) met een industrieel verleden. Op het eerste zicht een vreemde combinatie? Of niet?
Davy Demuynck (lacht): En nog vreemder misschien. Ik ben van opleiding licentiaat LO (lichamelijke opvoeding).
Kristof Vanfleteren: En ook ik, als burgerlijk ingenieur – en niet als architect – ben een beetje een vreemde eend in onze sector.
En toch zijn jullie in de vastgoedsector terechtgekomen?
Davy Demuynck: Het heeft allemaal te maken met onze eerste job en onze eerste beroepservaring. Ik werkte jarenlang bij Fernand Huts en vervolgens bij Bart Verhaeghe (Eurinpro / Goodman) en nadien bij Allfin, het huidige Immobel van topman Marnix Galle, de echtgenoot van Michèle Sioen. Daar leerde ik alles over het vak. Idem dito voor Kristof die ik ontmoette bij Bart Verhaeghe en nadien ook bij Allfin terecht kwam. Als je bij mensen als Marnix Galle en Bart Verhaeghe school kan lopen dan is dat een voorrecht.
Maar jullie droomden van een eigen bedrijf?
Davy Demuynck en Kristof Vanfleteren: Helemaal. De ultieme droom.
Zeker in de vastgoedwereld heb je kapitaal nodig om je dromen waar te maken. Hoe ging dat?
Davy Demuynck: Kristof en ik leerden elkaar kennen bij Eurinpro en later bij Allfin. We deelden de passie voor het ondernemerschap en wilden samen een mooie firma uit de grond stampen. We kenden beiden Paul Thiers en die had ooit gezegd: If you need me, call me. Naast het broodnodige startkapitaal is ook Pauls jarenlange ervaring een grote steun voor Kristof en mezelf.
Paul Thiers: Mijn biotoop lag in de industriële wereld bij Unilin. Mijn heimelijk gekoesterde droom bestond er in om iets te doen in vastgoed. Met deze gedreven jonge snaken had ik het gevoel dat het klikte. Ons gemeenschappelijk uitgangspunt was: vastgoed, ja, maar dan wel anders dan alle anderen en ultiem professioneel. Ik wist onmiddellijk dat ik met Davy en Kristof de juiste partners gevonden had om mijn droom gestalte te geven.
Schreven jullie destijds een groot businessplan om de ondernemersdroom waar te maken? Of gingen jullie eerder af op het buikgevoel?
Kristof Vanfleteren: We zijn natuurlijk niet over één nacht ijs gegaan. Ellenlange discussies hebben we onder elkaar gevoerd om aan een bedrijf te bouwen dat op de lange termijn het verschil kon maken. Een businessplan is er natuurlijk wel, maar of we dat nu elke dag slaafs volgen? Eerlijk, niet echt. Hét belangrijkste voor ons alle drie is dat we op alle vlak meerwaarde willen creëren. In de markt zelf maar ook in alle geledingen van het bedrijf. “Anders” werken was onze visie en op die lijn blijven we inmiddels al zes jaar consequent lopen. ION wil vooral meer zijn dan een optelsom van projecten.
Davy Demuynck: Een businessplan is één iets, maar nooit alles. Dat geldt des te meer in de vastgoedwereld. De zaken evolueren daar nu eenmaal razend snel. De vraag die wij ons altijd stellen is: what’s the next best thing? En zo willen we het verschil maken. En als we de markt mogen geloven, slagen we daar op dit moment meer dan behoorlijk in.
Je onderscheiden in een zeer competitieve markt, hoe doe je zoiets?
Kristof Vanfleteren: In de eerste plaats door snel en flexibel te schakelen. Je moet weten dat we begonnen zijn met een focus op studentenkamers, anders dan andere ontwikkelaars op dat moment. Leuven was onze eerste playground. Daar hebben we inmiddels duizend moderne studentenkoten neergepoot. Vervolgens schakelden we over naar assistentiewoningen, en naar woningen voor kleine en middelgrote beleggers. Momenteel zijn we voornamelijk actief op enerzijds de realisatie van complexe, gemengde, binnenstedelijke stadsvernieuwingsprojecten en anderzijds in het commercieel vastgoed (kantoren, hotels, logistieke gebouwen, en infrastructuurprojecten). Zes jaar na de opstart dekken we een breed spectrum af. Nu komt er alweer iets nieuws op ons af: Build-to-Suit. Een nieuw concept waarin we op vraag van bedrijven op zoek gaan naar bouwgronden op geschikte locaties voor hun projecten (kantoren, winkels, logistieke centra), die we dan op maat voor hen uitwerken. Eens de geschikte locatie gevonden, nemen we het ganse bouwproces voor onze rekening: Ontwerp, organisatie van de vergunningen, de bouw, enenals de juridische en fiscale structurering. Ook de financiering kan – in functie van de wensen van de klant – door ons gebeuren (huuroplossingen, leasing formules, … ). Dat is minder gemakkelijk dan je op het eerst zicht zou denken. In het Engels bestaat daar een mooi woord voor: agile. Je moet juist en vooral bijzonder snel kunnen bewegen om tot goede resultaten te kunnen komen.
Paul Thiers: De tijd van enkel maar ligging-ligging-ligging is goed en wel voorbij.
Davy Demuynck: Flexibiliteit is onze grootste drijfveer. Je moet in deze wereld voor een welbepaalde locatie komen met het juiste product tegen de juiste prijs en op het juiste moment. Ik denk dat we bewezen hebben dat we op dat vlak meesters zijn. Vergeet niet dat je hier wel elke dag een ander aanbod op je bord krijgt. Maar theoretische omzet is mooi op papier. Wij wensen toegevoegde waarde in de praktijk.
ION heeft vandaag voor 1 miljard euro aan projecten in de pipeline. Dat vergt meer kapitaal dan wat je in de opstartfase nodig hebt. Hoe verteer je die kapitaalbehoefte?
Davy Demuynck: Grootschalige projecten realiseert ION vanuit de fondsstructuren die ze beheert. We hebben een eerste grote kapitaalronde achter de rug, goed voor 30 miljoen euro, waarbij vermogende ondernemers indirect participeren in de ontwikkelingen die we realiseren. Als je zoals wij streeft naar een sterke groei, met double digit returns, dan kan je niet anders. Heel binnenkort staat een tweede kapitaalronde in de stijgers waarbij we om en bij de 70 miljoen euro viseren.
Kristof Vanfleteren: Dat is nodig want stilaan willen we ook in de nabije buurlanden (Frankrijk, Nederland) actief worden als er zich opportuniteiten voordoen. En die zien we volop.
Paul Thiers: Het moge duidelijk zijn: we willen niet, zoals veel starters, schieten met hagel, maar wel met echte kogels.
Groeien kan op twee manieren: endogeen of extern via overnames of samenwerking. Wat geniet jullie voorkeur?
Davy Demuynck: We willen op alle vlak new school zijn en geen old school. Dit wil dus ook zeggen dat we open staan voor samenwerkingen. Dertig procent van al onze projecten wordt gerealiseerd via een formule van joint ventures. Meer en meer derde partijen consulteren ons ook voor co-creatie.
Paul Thiers: De tijd van elk voor zich is voorbij, en dat geldt ook in andere sectoren.
Volgens de Confederatie van de Bouw draait het in de residentiële markt vandaag allemaal om flats, flats en nog eens flats, en dit ten koste van de woningbouw. Hoe komt dat?
Kristof Vanfleteren: Dé belangrijkst reden is de vlucht naar de stad. Mensen zoeken daarbij naar mooi, betaalbaar en ecologisch wonen. Het is aan ons om daarop in te spelen. Aan de Kortrijkse Sint-Janslaan (vlakbij de K in Kortrijk) hebben we zo’n project met 110 betaalbare flats, waarbij de grote meerderheid al verkocht is. Dat bewijst dat we een behoefte aanvoelen en ook weten in te vullen.
De bouw boomt als nooit voordien. Bestaat geen risico op oververhitting van de markt?
Kristof Vanfleteren: Dat denk ik niet, en wel om een vrij eenvoudige reden: er ontstaan altijd nieuwe noden. De behoeften van vijf jaar terug zijn nu al veranderd en over vijf of tien jaar zal men weer andere zaken willen. Dat is het perpetuum mobile van de projectontwikkeling.
Davy Demuynck: Bovendien stevenen we in de nabije toekomst af op een markt met meer huurders dan eigenaars, zo voel ik het tenminste aan. De reden is vrij eenvoudig: omdat de woningen nu eenmaal duurder worden. Banken willen meer garanties en meer eigen middelen van nieuwe eigenaars, maar de ouders van de kinderen die vastgoed kopen hebben hun geld ook nodig om comfortabel verder te leven. Dat alles zorgt voor een maatschappelijke switch en zal niet zonder gevolgen blijven. Weet u, de échte vergrijzing moet nog komen en pas dan zal je verandering zien in de vastgoedmarkt.
Van buiten afgezien lijkt bouwen vandaag veel gemakkelijker dan vroeger. Het lijken wel allemaal rechthoekige Lego-blokkendozen? Waar zijn in de bouwsector de De Coenes gebleven met hun verfijnde afwerkingstechnieken?
Kristof Vanfleteren: Laten we realistisch blijven. Aan de bouwtechnieken of de bouwmaterialen van vandaag hangt al een aardig prijskaartje. Het is altijd een gevecht met het budget, en dat geldt voor alle partijen (zowel opdrachtgever als projectontwikkelaar).
Davy Demuynck: En toch willen we ons ook wat dat betreft onderscheiden. Ik denk niet dat er veel projectontwikkelaars zijn die samenwerken met de hoogst aangeschreven architectenbureaus uit Noorwegen (Snohetta – project in Roeselare) of Italië (C+S – project in Tervuren). Wij doen dat wel.
Paul Thiers: Als er moet geïnvesteerd worden in originaliteit en kwaliteit, wil ION altijd op de eerste rij staan. Onze referentielijst is ons beste argument. Mag ik het project Panquin in Tervuren als voorbeeld nemen? Topappartementen met een niveau 1 afwerking, staan er zij aan zij met een volledig gerestaureerde kazerne uit de achttiende eeuw. De façade is één iets, de afwerking is minstens even belangrijk.
Duurzaamheid is het buzzwoord in de bouw, alsof er in het verleden niet ecologisch werd gedacht?
Davy Demuynck: Dat zie ik even anders. Ik denk dat we nu pas aan het begin van een ecologische explosie staan. Inzake CO2-uitstoot, warmtenetten, collectieve stookplaatsen zullen we nog een heuse revolutie meemaken.
Kristof Vanfleteren: Daarbij zal het niet alleen om duurzame energie oplossingen gaan, maar evenzeer over het aanwenden van herbruikbare materialen. In het Waregem Business Park (opening voorjaar 2018) dat we nu samen met Govaert & Vanhoutte bouwen langs de invalsweg van de stad, proberen we met bijvoorbeeld met geothermie en LED verlichting al maximaal in te spelen op de tendensen van morgen en wensen we een aangename en duurzame werkomgeving te creëeren voor de gebruikers. Evenzeer denken we bij het bepalen van de structurele opbouw van onze projecten na, over alternatieve invullingen. Maw: we zorgen dat gebouwen alternatieve invullingen kunnen krijgen, zonder dat er significant structurele aanpassingen dienen te gebeuren.
Vinden jullie gemakkelijk de mensen die jullie zoeken? En hoe worden de medewerkers gebonden aan de corporate identity van ION?
Kristof Vanfleteren: We mikken vooral op hoger opgeleide dynamische jongeren die topkwaliteit ambiëren in een gelijkaardige omgeving. We bieden ze een klavertje vier aan, en werken in alles wat we doen rond 4 belangrijke waarden. Een: ze krijgen de kans om aan intrapreneurship te doen. Twee: we zweren bij no nonsense, in de zin van: doe maar normaal, wees maar je zelf. Drie: we hebben geen boodschap aan solo slim, teamwork is deel van ons DNA. Vier: in alles wat we doen streven we om “Best in class” te zijn.
Bij wijze van uitsmijter: is het toeval dat op de groepsfoto van jullie website iedereen in het wit is gekleed? Ook vandaag tijdens het interview drie ondernemers met wit hemd?
Davy Demuynck: Als uw vraag is ‘geldt hier een dresscode?’ dan is het antwoord vrij eenvoudig: neen, iedereen draagt maar wat hij wil en een das hoeft al lang niet meer. Maar wit staat toch goed, niet?
(Karel Cambien – Foto’s Dries Decorte)
Bron: Voka Ondernemers West-Vlaanderen