Investir dans l’immobilier pour les investisseurs privés
Les prix de l’immobilier poursuivent leur hausse en Belgique. En 2020, malgré la crise sanitaire, nous avons enregistré une augmentation de 5,7 %. L’immobilier semble donc un investissement très rentable. Mais le restera-t-il ? Quel est le risque que les prix de l’immobilier chutent à court ou long terme ? Nous avons posé ces questions à Frank Vranken, responsable de la stratégie d'investissement à la banque privée Puilaetco, à Mark Delboo, avocat spécialiste du patrimoine chez Delboo Advocaten, et à Kristof Vanfleteren, CEO d’ION.
Frank et Mark, que pensez-vous des investisseurs privés qui souhaitent investir dans l’immobilier ?
Frank : « En tant que stratège en investissement, je pense que l’immobilier est incontournable dans tout patrimoine, qu’il s’agisse de briques physiques ou de briques en papier, celles qui sont cotées en Bourse. »
Mark : « Bon nombre de nos clients possèdent un grand patrimoine et cherchent évidemment le meilleur investissement et l’investissement le plus intéressant sur le plan fiscal. L’immobilier physique est surtout en vogue auprès des personnes qui, parfois à tort, ont peur de la Bourse, mais sont également prêtes à faire l’effort d’entretenir le bien et de le mettre en location. Il va de soi que certaines personnes préfèrent suivre ce marché en Bourse. »
Kristof, chez ION, vous proposez des biens immobiliers d’investissement. L’immobilier est-il aussi adapté aux investisseurs qui ont moins ou peu d’affinités avec la Bourse ?
Kristof : « Il y a une grande différence entre l’immobilier physique et l’immobilier coté en Bourse. En effet, en Bourse, on trouve essentiellement des biens commerciaux, comme des bureaux ou des chambres d’étudiants, ce qui peut assurer une diversification importante comparativement à l’immobilier physique. Nous croyons fermement en l’immobilier dans les centres-villes, car les terrains y sont rares, ce qui génère de beaux rendements locatifs. Il existe évidemment de belles opportunités ailleurs. La crise sanitaire a d’ailleurs montré que les jeunes familles optaient à nouveau pour un logement avec un petit jardin en périphérie. Un autre moteur réside par exemple dans la durabilité et la qualité du produit. Les anciens biens immobiliers sont souvent source de problèmes de durabilité. Nous conseillons à nos clients d’investir dans de nouvelles constructions. »
Il y a énormément de possibilités d’investissement dans l’immobilier, des chambres d’étudiants aux résidences-services, en passant par l’immobilier à l’étranger. Frank, quel type d’investissement privilégieriez-vous ?
Frank : « Nous venons de parler des chambres d’étudiants, qui peuvent être tout à fait intéressantes, sans perdre toutefois de vue que le législateur devient de plus en plus strict pour ce type d’immobilier. Cela engendre souvent des frais supplémentaires et il faut s’assurer que le locataire paiera. La gestion d’une telle chambre peut évidemment être sous-traitée, au détriment du rendement. Investir dans des résidences-services fait également partie des possibilités, même si nous avons pu voir l’offre exploser dans certaines régions, avec un succès mitigé en conséquence, malheureusement.
Kristof, d’après votre expérience, quels sont les points à prendre en considération dans le cas de résidences-services ?
Kristof : « Avec ce type de biens, il est vraiment important de tenir compte de certains facteurs : choisissez un bon exploitant, optez pour une résidence-service située à proximité d’une maison de repos et examinez l’emplacement sous un œil critique. C’est ce qui fait la différence entre un bon et un moins bon produit. On trouve aussi de nombreuses entreprises cotées en Bourse dans ce secteur. Pour les gros portefeuilles, nous conseillons toujours de diversifier. Il faut directement se diriger vers l’immobilier physique, car cela vous permet d’avoir le contrôle et de déterminer le loyer. Si vous investissez en Bourse, vous dépendez de facteurs externes. C’est précisément pour cette raison que la diversification est essentielle. »
Frank : « L’immobilier à l’étranger est un achat typiquement guidé par les émotions, qu’il faut faire par plaisir. Il ne faut pas compter sur d’importants rendements locatifs et comme la fiscalité varie en fonction des pays, c’est très compliqué. Par ailleurs, vous devez toujours tenir compte du rendement net. On vous fait parfois miroiter un rendement brut et la déception ne se fait pas attendre. »
L’immobilier est clairement associé à de nombreux facteurs, qu’il s’agisse du contrôle ou des émotions. Mark, pouvez-vous nous en parler aussi ?
Mark : « Je pense notamment à l’investissement dans des terres agricoles. Ces dix à quinze dernières années, les personnes ayant un capital de 50 ou 100 millions ont énormément investi dans les terres agricoles. Il s’agit de l’investissement le plus conservateur que l’on puisse imaginer, et pourtant, le prix de ces terres agricoles a triplé en dix ans et la plus-value est devenue considérable. »
La vraie question consiste évidemment à savoir si les prix de l’immobilier vont poursuivre leur ascension. Quelles sont les prévisions d’ION à cet égard ?
Kristof : « Les prévisions doivent tout simplement être correctes. Dans le cas d’un bien résidentiel, on peut prévoir un rendement réel de 2 à 4 %, en fonction de certains facteurs. Je distingue certains moteurs qui devraient prolonger cette augmentation de valeur. Premièrement, les terrains à bâtir se font rares et le deviendront de plus en plus ; deuxièmement, la réglementation va rendre la construction de plus en plus chère, ce qui a des répercussions sur le prix d’achat final ; et troisièmement, l’évolution démographique, à savoir l’évolution de la composition des ménages, va faire apparaître d’autres types de logements. Nous pensons que les rendements provenant des biens résidentiels ne feront que se renforcer étant donné que l’on obtient à terme un rendement locatif et un rendement en termes de plus-value.
Les taux d’intérêt sont bas, c’est donc le moment idéal pour investir, mais il ne faut pas oublier qu’un bon suivi est indispensable. Après cinq ans, l’investisseur privé n’est plus redevable de l’impôt sur les plus-values et doit à nouveau évaluer s’il est intéressant ou non de garder le bien. L’immobilier fait partie d'une politique d’investissement active, mais ici aussi, vous pouvez faire appel à des spécialistes. Chez ION, nous le faisons à grande échelle pour les gros investisseurs, mais on peut parfaitement le faire aussi à plus petite échelle, au niveau de l’investisseur particulier. »
Frank, avez-vous des conseils à donner quant à la gestion des frais qui sont liés à l’achat d’un bien physique ?
Frank : « Si vous payez 10 % de droits d’enregistrement, vous devez déjà obtenir en principe 10 % de plus-value sur votre bien. Ces dernières années, les prix de l’immobilier ont explosé, mais je ne suis par exemple pas certain que les taux d’intérêt resteront à moins un demi pour cent dans cinq ans. Il y a donc certains facteurs que l’on ne peut pas prévoir, comme les taux d’intérêt et les droits d’enregistrement fiscaux, sans oublier l’inflation. »
Nous nous trouvons dans l’avenir et nous envisageons l’avenir. Quelles interrogations associeriez-vous encore à l’investissement dans l’immobilier ?
Mark : « D’après les rumeurs qui circulent actuellement, le Gouvernement augmenterait sensiblement l’impôt sur les rendements locatifs, ce qui mettrait fortement sous pression le marché locatif et le marché immobilier. Cependant, je ne pense pas que ce soit pour demain, car de nombreux particuliers possèdent un bien immobilier ou louent une ou plusieurs maisons pour étoffer leurs revenus. Le parti qui prend cette décision doit craindre pour son potentiel électoral, ce qui joue évidemment dans la balance. »
Kristof : « Personnellement, je ne pense pas que l’on augmentera rapidement l’impôt. En effet, la construction est un pilier important de notre économie belge et, par conséquent, un thème très sensible. »
Frank, pourriez-vous nous dire brièvement quels sont les groupes qui ont le plus d’intérêt à investir dans l’immobilier ?
Frank : « Nous disons à nos clients qu’il faut tenir compte de l’âge. En effet, une personne de 80 ans ne doit pas placer tout son patrimoine dans des actions, car celui-ci serait fortement affecté en cas de krach boursier. À l’heure actuelle, les jeunes de 20 à 30 ans sont peu enclins à acheter une maison. Pour les personnes de 50 ans ou 60 ans, l’investissement dans l’immobilier peut constituer entre 20 et 30 % du patrimoine, puisque les taux d’intérêt sont extrêmement bas. »
Nous avons déjà appris beaucoup de choses. Y a-t-il d’autres éléments dont vous aimeriez nous faire part ?
Kristof : « Achetez un bien immobilier à un producteur/fournisseur de qualité. Sur notre marché, il y a énormément de personnes qui vendent du rêve, mais qui ne prennent pas assez au sérieux la qualité, le service et le service après-vente. L’immobilier fait partie d’un portefeuille d’investissement et il faut donc veiller à acheter à une bonne partie. »
Mark : « J’investirais sans hésiter une partie de mon patrimoine dans l’immobilier, tant dans des biens physiques qu’en Bourse. Mais d’une part, votre patrimoine doit être assez important pour pouvoir le faire et d’autre part, il faut veiller à acheter de la qualité afin de ne pas devoir faire face à des tribunaux ou des avocats et de pouvoir encore trouver le sommeil. »
Nous connaissons certes des histoires dramatiques, mais il y a aussi de belles réussites. Si vous achetez de manière réfléchie et vous vous informez correctement, votre achat ne peut que porter ses fruits. Merci, Frank Vranken, Mark Delboo et Kristof Vanfleteren.