Comment faire pour que les logements restent abordables ?
Les candidats à l’achat ou à la location sont confrontés aux prix exorbitants de l’immobilier. Ce sont surtout les jeunes et les personnes moins aisées qui ont beaucoup de mal à accéder au marché du logement s’ils ne bénéficient pas d’un sérieux coup de pouce financier. Le logement peut-il redevenir abordable ? Nous avons posé la question à Alexis Spaas, Business Unit Manager chez ION, à Frédéric Sohet, Managing Partner Financial Advisory Real Estate chez Deloitte Belgium et à Jens Aerts, ingénieur en urbanisme et architecte chez BUUR Part of Sweco.
Alexis, pourquoi une telle hausse des prix de l’immobilier ?
Alexis : « Tout d’abord, la Belgique connaît une forte croissance démographique. Par conséquent, nous prévoyons l’arrivée de quelque 600 000 résidents supplémentaires sur le territoire belge d’ici à 2030. Par ailleurs, nous assistons évidemment au phénomène de vieillissement de la population et constatons que le noyau familial se réduit. Ces facteurs font considérablement augmenter la demande de logements. De plus, le prix des matières premières explose, ce qui a un immense impact sur les coûts de construction. »
Frédéric, constatons-nous la même évolution chez nos voisins ?
Frédéric : « Chez Deloitte, nous publions chaque année notre European Property Index, grâce auquel nous comparons les prix de l’immobilier belge à ceux des autres pays. Par exemple, pour acheter un appartement de 70 mètres carrés à Bruxelles, une famille belge lambda a besoin en moyenne de 4,2 fois son salaire annuel brut. Ce chiffre s’élève à 6,6 fois au Royaume-Uni et peut même atteindre 7,7 fois en Pologne. Cependant, les taux d’intérêt sont en baisse depuis des années en Belgique, ce qui crée un environnement économique et financier très particulier. Les prix d’achat ayant beaucoup augmenté, il est bien plus difficile d’acheter un premier logement qu’il y a quelques années. Parallèlement, il est de moins en moins intéressant de laisser son argent en banque, ce qui pousse certains investisseurs à se tourner vers le marché de l’immobilier, à mettre des biens en location et à se contenter de rendements moindres. Les prix d’achat ont connu une hausse beaucoup plus forte que les prix de location. »
À l’heure actuelle, se loger à un coût abordable est de plus en plus difficile pour une frange de plus en plus large de la population. Jens, comment envisagez-vous l’avenir proche et lointain ? Cette situation ne peut quand même pas perdurer ?
Jens : « Pour résoudre ce problème, l’offre doit changer. Aux niveaux provincial et urbain, nous avons déjà vu assez bien d’initiatives concernant l’optimisation de la densité de population. On peut parfaitement construire des appartements à certains endroits d’un village ou d’une commune sans pour autant porter atteinte au caractère de ce village ou de cette commune. D’autre part, nous devons pouvoir faire appel aux promoteurs immobiliers et aux pouvoirs publics pour faire en sorte que les logements restent abordables. En Belgique, il existe une longue tradition d’offre de logements sociaux, mais bien souvent, il n’y a pas assez de parcelles disponibles et l’efficacité de construction et de gestion par la suite laisse parfois à désirer. Là où la Belgique optait traditionnellement pour la maîtrise d’œuvre individuelle auparavant, nous voyons à présent apparaître de plus en plus de promoteurs professionnels qui réfléchissent à grande échelle et peuvent aussi faire face à de plus grands projets complexes. »
Alexis, vous vous y attelez certainement chez ION. Comment pouvez-vous, depuis votre secteur, contribuer à résoudre ce problème ?
Alexis : « Nous sommes convaincus que nous pouvons influencer positivement les prix en augmentant l’offre et pour ce faire, nous croyons beaucoup aux projets résidentiels mixtes. Nous travaillons actuellement sur un gros projet à Louvain. Celui-ci comporte une offre variée constituée d’une maison de repos, de résidences-services, de logements pour étudiants, d’appartements classiques et de 10 % de logements sociaux. Nous prions toutefois les pouvoirs publics d’adopter une position transparente à cet égard, afin que nous puissions savoir clairement dès le départ ce qu’on attend des logements sociaux ou d’autres aspects. Nous pouvons ainsi en tenir compte dès le moment de la conception et du développement du projet.
Frédéric, vous aussi, vous étudiez cette problématique et connaissez particulièrement bien le secteur de la construction. Selon vous, quelles sont les possibilités ou solutions ?
Frédéric : « Il s’agit d’une problématique complexe où le secteur public et le secteur privé doivent collaborer pour trouver une solution. D’une part, il faut accorder de l’attention à la dynamique locale du marché immobilier, qui est par exemple totalement différente à Louvain qu’à Anvers. D’autre part, j’aimerais aussi faire référence aux objectifs climatiques que nous devons atteindre d’ici à 2050. Avec ces objectifs, nous franchissons une étape importante vers la durabilité, mais cela a évidemment un prix. Personnellement, je plaide depuis des années pour la rénovation des logements sociaux existants. À l’heure actuelle, ces frais de rénovation sont à charge des locataires sociaux et il s’agit là d’une piste de travail pour le gouvernement. Le troisième point est la fiscalité, qui peut devenir un incitant important. Je pense notamment à des adaptations de la TVA ou du précompte immobilier dans le cas d’une construction durable. Il s’agit non seulement de construire de manière écologique et durable, mais aussi de construire de manière économiquement responsable et durable. De plus, nous observons une tendance nette à dissocier la propriété des terrains de la propriété des bâtiments, ce qui constitue un autre facteur contribuant au coût abordable des logements. »
Les solutions abondent et nous devons aussi changer notre manière de penser. Jens, quel œil portez-vous sur cette problématique en tant qu’ingénieur en urbanisme ?
Jens : « Je pense que nous évoluerons vers un autre mode de collaboration et de gestion. Ainsi, certaines initiatives intéressantes ont par exemple été prises à Bruxelles en ce qui concerne les community land trusts (logements foncièrement solidaires), où les pouvoirs publics restent dans un premier temps propriétaires du terrain et où vous ne devez investir que dans le bâtiment et non dans le terrain. Les promoteurs aussi peuvent jouer un rôle dans cette forme de logement abordable. Je pense qu’en Belgique, de plus en plus de promoteurs accorderont de l’attention à la gestion à long terme, ce qui bénéficie aux habitants finaux, qu’ils soient locataires ou acheteurs. »
Y a-t-il suffisamment de terrains disponibles pour construire des logements abordables ?
Jens : « C’est un gros problème. Pour atteindre les objectifs climatiques, nous devons effectivement aller vers un « stop au béton » en Flandre. Par conséquent, nous devons collaborer davantage et fixer encore plus d’accords clairs pour pouvoir développer des projets d’une bonne densité et à un coût abordable. »
Frédéric : « Nous devons également donner une nouvelle affectation aux bâtiments existants. La transformation de bureaux en espaces résidentiels s’inscrit aussi dans ce cadre. Il s’agit d’une tendance qui persistera probablement, même si certains bâtiments se prêtent mieux au changement d’affectation que d’autres. »
Alexis : « À ce niveau, il y a réellement une opportunité à saisir pour la ville de Bruxelles, qui comporte encore certains quartiers très monofonctionnels comme le Quartier Nord, pratiquement composé d’immeubles de bureaux exclusivement. Nous observons maintenant une tendance qui consiste à transformer ces bureaux en projets mixtes avec des logements, éventuellement une fonction de bureaux aussi ou d’autres fonctions qui soutiennent le quartier. »
Jens : « Il y a encore un potentiel de densification à Bruxelles et en Flandre. Dans ce contexte, il est important de veiller tant au caractère abordable qu’à la qualité de vie.
Il y a manifestement de nombreuses initiatives. À l’heure actuelle, quels sont les principaux écueils dans une ville comme Bruxelles ?
Jens : « Bruxelles est en pleine manœuvre de rattrapage parce qu’il y a une prise de conscience de l’importance d’une bonne planification. Il est également essentiel que les pouvoirs publics investissent dans leurs services pour l’aménagement du territoire, car ils devront prendre en charge les demandes de promoteurs immobiliers ayant de bonnes idées. »
Frédéric : « Le retard est colossal, mais la Région de Bruxelles-Capitale ne se repose pas sur ses lauriers. Depuis, de nombreux logements abordables ont été construits. Tant en Bruxelles qu’en Flandre et en Wallonie, nous constatons que le secteur public met la main au portefeuille. Autrefois, on pensait directement au secteur public pour le développement de logements sociaux. À présent, ces organismes publics concluent parfois un partenariat avec des promoteurs privés ou achètent directement sur le marché. Ce sont d’autres moyens de subventionner des logements abordables. Diverses actions sont donc entreprises pour accroître l’offre. »
Alexis : « Il existe effectivement de nombreuses possibilités et initiatives très différentes. Avec le système des offices de location sociale, les logements sociaux sont aussi intéressants pour les promoteurs immobiliers et les investisseurs privés. Les dix dernières années l’ont clairement montré. Chaque année, il y a 9 % de plus de logements sociaux construits par des parties privées à Bruxelles. Ceux-ci sont mis en location à long terme par des offices de location sociale. Il s’agit d’une opération rentable, même pour les promoteurs et les investisseurs qui se contentent d’un rendement d’un, de deux ou de trois pour cent par an. Étant donné que toute la gestion est assurée par les agences sociales, le rendement locatif à long terme est garanti. »
Il s’agit d’initiatives très positives pour lesquelles vous mettez tous votre expertise à profit. Il est évident que le logement abordable fait l’objet d’un effort délibéré.
