Le marché de l'immobilier résidentiel pour les investisseurs institutionnels

Jasper, vous nous appelez des Pays-Bas. Malheureusement, nous ne pouvons pas vous recevoir en direct dans le studio, mais nous vous entendons bien. Est-ce que vous nous entendez bien aussi ? 

Jasper : Absolument ! Je suis désolé de ne pas pouvoir être à Bruxelles.

Pas de problème, nous nous débrouillerons comme ça.

Jasper, pourriez-vous nous présenter brièvement Bouwinvest ? 

Jasper : Oui, tout à fait ! Bouwinvest est un investisseur immobilier international. Nous sommes originaires des Pays-Bas, mais nous avons aujourd'hui des bureaux à New York et à Sydney. Nous sommes un investisseur majeur aux Pays-Bas, mais aussi en Europe, en Amérique et en Asie. Nous essayons de créer de la valeur de manière durable afin de contribuer à la création de villes vivables et inclusives. Nos investisseurs sont principalement des fonds de pension et des assureurs qui se concentrent sur le long terme.

Line, vous pourriez peut-être préciser qui est CBRE. 

Line : Oui, sans aucun doute, CBRE est probablement familier à la plupart des auditeurs. C'est l'une des plus grandes sociétés immobilières du monde, si ce n'est la plus grande. Elle offre toute une gamme de services tels que le courtage ordinaire, le courtage, les évaluations, etc. Au sein de CBRE, il y a CBRE Global Investors, qui est l'activité de gestion des investissements de CBRE et qui investit également de l'argent pour des investisseurs institutionnels tels que des fonds de pension, des compagnies d'assurance... du monde entier. Au sein de CBRE Global Investors, il existe un autre groupe légèrement plus petit, à savoir Global Investment Partners. C'est là que je travaille. Nous investissons à chaque fois indirectement dans l'immobilier. Cela comprend les fonds immobiliers, les coentreprises, les clubs deals, les co-investissements, etc. C'est également dans cette partie que nous investissons dans cette coentreprise.

En Europe, nous avons environ 10 millions dans l'immobilier et environ 4 milliards dans le résidentiel. Nous connaissons bien le marché et c'est ainsi que nous faisons nos premiers pas en Belgique.

Sam : Oui, c'est vrai. Avec ION Residential Platform, nous avons l'intention d'investir à long terme dans le marché de la location résidentielle. ION était déjà actif en tant que promoteur dans le but de développer des projets immobiliers, principalement résidentiels, en vue de les vendre à des particuliers. Aujourd'hui, nous sommes très heureux qu'avec Bouwinvest et CBRE, nous devenions également actifs en tant qu'investisseurs et que nous puissions commencer à investir à long terme dans un marché auquel nous croyons fermement.

Jasper : Bouwinvest connaît très bien l'investissement dans le logement. Nous sommes l'un des plus grands investisseurs résidentiels aux Pays-Bas, où nous disposons d'un portefeuille de près de sept milliards d'euros. Nous le faisons également dans d'autres pays d'Europe, ainsi que dans le reste du monde.

Le logement contribue très bien à l'objectif de Bouwinvest, qui est de créer une "valeur réelle pour la vie" en contribuant à la création de villes vivables et inclusives. Ce que nous constatons en Belgique, c'est que le marché des investisseurs institutionnels en est encore à ses débuts, comme l'a également mentionné Sam. Nous y voyons une opportunité de contribuer, par nos connaissances et nos capacités, à rendre ce marché un peu plus mature. En fin de compte, nous pouvons ainsi créer de belles maisons pour les locataires qui les recherchent. Pour nous, cela s'est bien passé. La Belgique est également un nouveau marché pour nous. Avec ce que nous voyons et après l'expérience d'ION et notre partenariat avec CBRE, nous sommes très confiants.

Line : Je pense qu'à l'instar de Bouwinvest, nous sommes déjà très exposés à d'autres pays en Europe et dans le monde. Ce qui rend la Belgique intéressante et nous attire spécifiquement, c'est que le marché de la location n'est pas nouveau, beaucoup de gens louent depuis longtemps. Dans les grandes villes comme Bruxelles et Anvers, il y a 60 % de locataires. Ce marché locatif est très fragmenté et appartient à des investisseurs privés. Il s'agit d'une très grande opportunité, car il est possible de faire un grand pas vers la professionnalisation. Les personnes qui louent un bien immobilier dans d'autres pays y voient une meilleure qualité, peut-être un peu plus d'espace commun, plus de commodités, plus de valeur, quelqu'un qui vient immédiatement réparer la chaudière lorsqu'elle est en panne, quelqu'un avec qui vous pouvez avoir un bon dialogue. Nous sommes convaincus qu'il est possible d'offrir des logements de meilleure qualité, plus abordables et gérés de manière professionnelle.

Line : Nous en sommes convaincus !

Sam : Comme Line l'a également indiqué, nous recherchons des investissements dans les grandes villes comme Bruxelles, Anvers, Gand et Liège. Des villes où le besoin de logements locatifs abordables est vraiment élevé et où nous pensons que ces villes continueront d'attirer des gens à l'avenir. Nous ne nous concentrons pas nécessairement sur un seul site au sein de ces villes. Il peut s'agir d'un emplacement central ou d'un emplacement un peu plus éloigné de la ville. Sachant que nous accordons une grande importance à l'accessibilité financière, nous ne nous installons souvent pas à côté de la Grand-Place, mais un peu plus à la périphérie de la ville. Néanmoins, nous continuons à nous installer dans des endroits bien délimités et offrant une bonne mobilité.

Nous étudions déjà plusieurs opportunités aujourd'hui et nous avons l'intention de commencer à investir à court terme. En règle générale, nous envisageons des projets de 50 à 150 unités, en fonction de l'emplacement.
Nous nous intéressons à la fois aux nouveaux projets de construction, c'est-à-dire aux projets de développement d'ION et d'autres promoteurs, mais aussi aux propriétés existantes, aux portefeuilles existants ou aux propriétés que nous pourrions acquérir aujourd'hui.

Jasper : Il est vrai que les Pays-Bas accordent une grande importance au développement durable. Nous essayons également de poursuivre les objectifs de Paris dans le monde entier.
C'est un aspect très important pour nous, en tant que Bouwinvest, lorsque nous investissons. Il ne s'agit pas seulement d'atteindre les objectifs de Paris, mais nous pensons aussi que si l'on construit durablement aujourd'hui et que l'on crée des villes où les gens peuvent vivre confortablement et qui restent abordables, cela est également bon pour les rendements à long terme. Nos investisseurs, notamment les fonds de pension et les assureurs, accordent une grande importance à la durabilité, car ils sont au cœur de la société. Ils investissent pour des personnes qui font également partie de cette société. Nous essayons d'en faire l'un de nos principaux objectifs partout où nous investissons.

Comme Line l'a mentionné, de nombreuses personnes détiennent et louent une maison ou un appartement comme bien d'investissement. Ces personnes auront plus de difficultés à investir dans le développement durable que les investisseurs qui possèdent un immeuble entier. C'est là que nous, en tant qu'investisseurs institutionnels, pouvons vraiment aider.

Line : Je pense que notre public cible est très large. En fait, nous ne voulons exclure personne. Tout le monde peut louer un logement IRP. Comme nous l'avons déjà mentionné, nous visons très fortement l'accessibilité au logement, nous n'essayons donc pas d'être dans le segment haut de gamme mais nous essayons d'attirer le segment moyen du marché. Nous nous attendons à ce que nos locataires soient, comme l'a souligné Sam, des jeunes qui ne vont pas économiser autant d'argent que possible pour acheter une propriété comme par le passé. Ils vont louer dans un endroit bien situé, facilement accessible, avec lequel ils sont flexibles et où ils obtiennent un bon produit à un prix abordable. Peut-être aussi de jeunes familles avec de jeunes enfants, mais aussi des personnes plus âgées dont les enfants viennent de quitter la maison. Ce dernier groupe possède une maison dans un village plus petit ou un peu plus rural qu'il souhaite vendre pour revenir s'installer dans ces villes, afin d'être plus accessible et de n'avoir qu'à sortir de chez lui pour aller faire ses courses.

Je pense donc à un public aussi large que possible, mais principalement aux jeunes, aux jeunes familles et éventuellement aux personnes plus âgées qui s'installent en ville.

Jasper : Aux Pays-Bas, le marché du logement est déjà très institutionnalisé. Cela est principalement dû au système de retraite néerlandais. Nous avons ici de grands fonds de pension qui investissent dans l'immobilier depuis des années et ont constitué leurs propres portefeuilles immobiliers. C'était un moyen très important pour eux d'investir leurs actifs. Par conséquent, on constate que ce secteur est déjà plus ancien aux Pays-Bas et qu'il a évolué davantage. Il y a aussi des pays où il en est encore à ses balbutiements. C'est le cas du Royaume-Uni, où nous avons investi dans ce même segment il y a quelques années. Nous avons constaté que la situation y était très similaire à celle de la Belgique. Il manquait également le produit institutionnel, qui est devenu plus courant depuis. Il en va de même pour d'autres pays. Chaque pays européen est légèrement différent, ce qui est souvent lié à son histoire.

Sam : Nous nous attendons certainement à ce que d'autres initiatives suivent. En fait, certaines ont déjà été annoncées au cours des derniers mois et entreront sur le marché avec une structure similaire à celle de l'IRP. Nous considérons cela comme un signe très positif. Cela signifie que nous ne sommes pas les seuls à percevoir les tendances dont nous venons de parler en détail. En outre, cela garantira une maturation plus rapide du marché, ce qui sera bénéfique pour tous à long terme.

Le besoin de logements locatifs de qualité et abordables est si important qu'il y a certainement de la place et un besoin pour de multiples acteurs de commencer à répondre à cette demande. À titre d'exemple, nous savons que plus de 200 000 personnes sont sur la liste d'attente pour un logement social en Belgique, ce qui signifie que plus de 200 000 logements sont nécessaires. D'un autre côté, il y a aussi un grand nombre de personnes qui ne sont pas éligibles à la location d'un logement social et qui ne sont donc pas sur ces listes d'attente. Ce dernier groupe éprouve des difficultés à trouver un logement locatif de qualité et c'est précisément le groupe cible que nous voulons atteindre avec l'IRP.

Jasper : Je pense que ce qui est formidable dans cette initiative, c'est que nous nous trouvons en quelque sorte en territoire vierge, où nous avons vraiment la possibilité de construire des bâtiments qui rendent les locataires heureux grâce à de nouvelles constructions, grâce au développement de projets. Cela contribue également à ces villes. À plus long terme, vous verrez qu'il y aura plus de demande pour ce type de produit, à la fois de la part des locataires, une fois qu'ils se seront familiarisés avec. Et aussi du côté des investisseurs. Il est certainement possible que plusieurs parties deviennent actives sur le marché belge. À cet égard, il y aura certainement une situation gagnant-gagnant pour le locataire et l'investisseur.

Line : Nous sommes des investisseurs à long terme. Notre intention est de faire de ce projet une véritable réussite, de construire une grande et belle plateforme. Nous avons une capacité initiale d'investissement d'environ 240 millions d'euros. Bien entendu, nous espérons que ce montant augmentera.

Ligne : plus de produits, de bons développements qui peuvent être réalisés à court terme.

Mais vos nez sont clairement dans la même direction. En unissant vos forces, vous allez en faire une grande histoire. J'ai le sentiment que le monde ou le marché des locataires va changer radicalement. L'innovation est importante, même sur le marché de l'immobilier. Merci d'avoir partagé vos idées et votre expertise avec nous. Merci à Sam Bordon, Line Verroken et Jasper Petit.