Wat doet COVID-19 met de vastgoedmarkt?
Blijf in uw kot: het is zonder twijfel dé uitspraak van 2020. Maar al dat thuisblijven heeft ook een invloed op onze huizen. Tijdens de lockdown viel alles stil en erna kwam er een rush op vastgoed met een oververhitte markt tot gevolg. What’s next? Dat is de centrale vraag tijdens onze podcast met Filip Dewaele, CEO van Dewaele vastgoedgroep, Véronique Goossens, Head of Research bij de economische studiedienst Belfius, en Davy Demuynck, CEO van ION.
De prijzen van vastgoed zijn na de lockdown gestegen. Een huis in Vlaanderen kostte in het 3de kwartaal gemiddeld 5,5% meer dan vorig jaar. Voor een appartement was dat zelfs 6%. Voelen jullie dat de prijzen zo fors stijgen?
Filip: “Tegen onze verwachtingen in, was er na de lockdown heel wat interesse in vastgoed. Mensen hebben tijd gehad om na te denken, te overleggen en zich voor te bereiden. En als er veel kopers zijn, stijgen de prijzen.”
Davy: “Kort na de lockdown kenden sommige van onze projecten een daling in de verkoopcijfers, terwijl we bij andere projecten sterk stijgende cijfers zagen. Vooral naar tweede verblijven aan de kust en naar investeringsvastgoed in een beperkte prijscategorie was er een grote vraag. Vooral de verkoop van nieuwbouwprojecten op plan is vertraagd. Maar als bedrijf kan je de markt niet veranderen. Wij denken vooral na over de toekomst: welk type product moeten wij ontwikkelen om aan de vraag tegemoet te komen? ”
Véronique: “Het is duidelijk dat er een rush is geweest. Wij verwachten dat vastgoed dit najaar aan een afkoelingsperiode is begonnen, maar wij denken niet dat de huizenprijzen fors zullen beginnen te dalen. Mensen krijgen meer angst. Angst voor het virus, angst om hun job te verliezen ...
Daarom verwachten we dit jaar toch een prijsdaling van een half procent. We verwachten geen grote daling omdat de markt zeer goed ondersteund wordt door allerlei factoren. Enerzijds de enorm lage rente, het is spotgoedkoop om te lenen. Anderzijds is er een grote woningnood: de babyboomgeneratie wil langer in hun eigen huis blijven wonen en er is een toenemend aantal éénoudergezinnen.
Sinds mei werden er meer panden in de iets hogere prijsklasse verkocht. Mensen hechten meer belang aan een tuin en hebben misschien meer bureauruimte nodig. Merken jullie dat in de vraag naar nieuwe ontwikkelingen? Of in de verkoop?
Davy: “Ik denk dat die impact beperkt is, want finaal komt het terug op betaalbaarheid. Het is je portemonnee die bepaalt wat je kan kopen. Een kwalitatieve huisvesting met een ruim terras is iets waar wij al jaren op inzetten. Een beperkte private buitenruimte maakt het appartement betaalbaar. De laatste jaren zetten wij enorm hard in op publieke ruimte. Bij onze grootschalige projecten voorzien wij een aangenaam kader met een groene omgeving. Ik benadruk wel nog even de betaalbaarheid. Mensen konden de stijgende prijzen van de afgelopen jaren betalen dankzij de goedkope financiering. De intrestvoeten zijn alleen maar gezakt. Ik deel de visie van de mensen hier rondom de tafel dat er een relatieve shift zal gebeuren van verkoop naar huur.
België is traditioneel een kopersmarkt, maar we komen in een situatie waarin 30% moet huren. Ik denk dat dit de komende jaren verder zal evolueren naar 50%. Wij zien er de voordelen van in om vooral op huurwoningen in te zetten, waar er nog altijd vraag naar zal zijn. Er zijn nog investeerders die vertrouwen hebben in vastgoed, zolang je hen kunt ontzorgen. Veel mensen hebben slechte ervaringen met verhuur, omdat ze zelf de problemen moeten oplossen. Ik zie dat verschillende spelers daarop inspelen door investeerders te ontzorgen.
Filip, voel je als vastgoedmakelaar ook de stijgende vraag naar huurpanden?
Filip: “Er is inderdaad een groei van de huurmarkt. Dat komt enerzijds door het budgettaire, maar ook de overheid speelt hier een rol. Vroeger zette de overheid in op eigen woningen om het pensioenvraagstuk op te lossen. Maar om de werkmobiliteit te verhogen heb je meer huurders nodig. Zo kan het fileprobleem opgelost worden, want huurders gaan dichter bij hun werk wonen. Politiek is die switch volledig gemaakt. Onder andere daarom werd vorig jaar de woonbonus afgeschaft.”
Véronique: “De verhuurmarkt zal levendig blijven, maar een stijging naar 50%, dat lijkt mij wel heel enthousiast. Zo fel zie ik het niet evolueren, maar het is een feit dat heel wat jonge mensen het moeilijk hebben om een woning te kopen. Daarnaast is de jeugd veel flexibeler. Ze hoppen vaker van het ene naar het andere: soorten jobs, soorten activiteiten, het onderbreken van een carrière ...
Filip: We zien inderdaad dat de jeugd flexibel huurt in grote steden. Maar vanaf dat ze gezinnen beginnen te stichten worden ze toch weer echte Vlamingen en is het concept 'huisje tuintje' niet ver weg. Een switch naar 50% huurders is niet voor morgen. Maar de tendens dat we minder huurders hebben en meer eigenaars is totaal gekeerd.