Podcast IRP

In 2020 zijn de Belgische vastgoedprijzen ongezien snel gestegen. De gemiddelde prijs van een huis is gestegen met maar liefst 5,7% naar gemiddeld € 276 993. Dat is zo’n € 15 000 meer dan de gemiddelde prijs in 2019. Dat is de sterkste stijging in 15 jaar. Voilà, dat is het onderwerp van deze podcast. Welkom. De vastgoedmarkt voor institutionele beleggers. Vandaag drie sprekers.

Welkom Sam Bordon, Investment Director van ION en trekker van het ION Residential Platform. Welkom Line Verroken, Senior Investment Manager van CBRE Global Investment Partners. Welkom Jasper Petit, Senior Portfolio Manager Europa van Bouwinvest.

Jasper Petit

Jasper, jij belt in vanuit Nederland. Wij kunnen je helaas niet live ontvangen in de studio, maar wij horen jou goed. Hoor jij ons ook goed?

Jasper: Absoluut! Het spijt me dat ik niet in Brussel aanwezig kan zijn.

Geen probleem, op deze manier lukt het ook.

Jasper, kan je misschien even kort Bouwinvest voorstellen? 

Jasper: Ja, heel graag! Bouwinvest is een internationale vastgoedbelegger. We komen oorspronkelijk uit Nederland, maar hebben tegenwoordig ook kantoren in New York & Sydney. We zijn een grote belegger in Nederland, maar ook in Europa, Amerika & Azië. We proberen waarde te creëren op een duurzame wijze om daarmee bij te dragen aan leefbare en inclusieve steden. Onze investeerders zijn met name pensioenfondsen en verzekeraars die gericht zijn op die lange termijn.

Line, misschien kan jij ook even verduidelijken wie CBRE is.

Line: Ja zeker en vast, CBRE is wellicht wel bekend bij de meeste luisteraars. Het is één van de, als niet het grootste vastgoedbedrijf ter wereld. Ze bieden een hele range van diensten aan zoals de gewone makelarij, broker, waarderingen, enzovoort. Binnen CBRE valt CBRE Global Investors, dat is de Investment Management Business van CBRE die ook geld belegt voor institutionele investeerder zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen…van de hele wereld, over de hele wereld. Binnen CBRE Global Investors bestaat er nog een iets kleinere groep namelijk Global Investment Partners. Daar werk ik. Wij investeren telkens indirect in vastgoed. Hieronder vallen vastgoedfondsen, joint ventures, clubdeals, co-investeringen enzovoort. Dit is ook het deel waar wij ook in dit joint venture mee beleggen.

Binnen Europa hebben wij ongeveer 10 miljoen aan vastgoed en ongeveer 4 miljard residentieel. We kennen de markt goed en bij deze ook onze eerste stap in België.

logo IRP

Welkom ook Sam, jij bent de trekker van het ION Residential Platform waar de drie sprekers vandaag alle drie partner in zijn. Wat is IRP precies? 

Sam: Ja, klopt. Met ION Residential Platform hebben we de bedoeling om op lange termijn te investeren in de residentiële huurmarkt. ION was al actief als ontwikkelaar met als doel het ontwikkelen van vastgoedprojecten ook vooral residentieel, met het oog op de verkoop ervan aan particulieren. Op vandaag zijn we heel blij dat we samen met Bouwinvest en CBRE ook actief worden als investeerder en op lange termijn kunnen gaan beleggen in een markt waar we sterk in geloven.

Sam IRP

Het is het eerste institutionele woningplatform hier in België. Waarom komen jullie er nu mee op de proppen? Was het drie jaar geleden nog niet aan de orde? Of waarom wachten jullie niet nog een aantal jaar?

Het is ten eerste belangrijk om te weten dat de residentiële vastgoedmarkt in België historisch een kopersmarkt is. Het overgrote deel van het residentieel vastgoed is in de handen van particulieren, zij het eigenaar-bewoners of privé-investeerders die één, twee soms meer appartementen in eigendom hebben om te verhuren. Dit is een heel andere situatie dan wat we zien in veel andere Europese landen, waar er grote eigenaars zijn die duizenden woningen in portefeuille hebben, professioneel beheren en op lange termijn gaan verhuren. Er wordt al lang gesproken dat deze trend er ook in België zit aan te komen. Het heeft even op zich laten wachten maar wij geloven er sterk in dat de sterren nu gunstig staan om die trend ook in België te realiseren.

We zien daar belangrijke drivers voor. Ten eerste is het aantal huurders in België aan het stijgen. Dit heeft te maken met wat daarnet in de inleiding werd gezegd dat de vastgoedprijzen sterk aan het stijgen zijn. Het was vorig jaar zo, maar dat is een trend die al 10 à 20 jaar bezig is in België. Wat ervoor heeft gezorgd dat het voor een groot deel van de bevolking moeilijker wordt om een eigen woning te kunnen kopen. Met name bij jonge mensen zien we dat het moeilijk wordt om voldoende eigen inbreng bijeen te kunnen sparen om die woning te kunnen kopen. De aankoop wordt dus uitgesteld tot op latere leeftijd.

Daarnaast zien we ook dat de levensstijl van jonge mensen aan het veranderen is. Iemand die vandaag op zijn 22e bij wijze van spreken afstudeert, wil niet meer per se nog drie jaar thuis wonen en zoveel mogelijk sparen, om daarna op zijn 25 een woning te kopen waar men de rest van zijn leven woont. Neen, jonge mensen willen hun carrière misschien starten in Brussel en na een jaar een ervaring opdoen in het buitenland, waar ze een andere woning zoeken. Deze jongere doelgroep is dus met uitstek aangewezen op de huurmarkt.

Ten tweede zien we dat het aanbod vanuit projectontwikkelaars toeneemt die er traditioneel meestal voor kozen om hun residentiële ontwikkelingen uitgepond te verkopen. Een blok van 100 units werd normaal gezien verkocht aan 100 verschillende kopers omdat hier de grootste winst mee kon behaald worden. Nu zien we een toenemende interesse vanuit de ontwikkelaars om een blokverkoop te realiseren. Dit wil zeggen dat in de plaats van 100 woningen aan 100 kopers te verkopen worden ze verkocht in één keer aan één eindinvesteerder zoals wij er op vandaag ook één van zijn.

Dit heeft een aantal belangrijke voordelen voor die ontwikkelaar. Het commercialisatierisico van het project dan in één keer volledig weggewerkt. Wat er dan ook voor kan zorgen dat deze betere financieringsvoorwaarden kan verkrijgen bij de banken.
Bij de banken hebben we toch gezien dat deze tijdens de COVID-crisis veel voorzichtiger zijn geworden bij het financieren van ontwikkelingsprojecten wat er dus voor zorgt dat een blokverkoop voor ontwikkelaars vandaag interessant kan worden en ook actief wordt overwogen door verschillende partijen in de markt. Die ontwikkelaars maken vandaag de afweging: “Ben ik tevreden met een iets lagere marge indien mijn risico volledig is weggewerkt?”. We zien vandaag dat deze vraag zich actiever stelt en zich meer in het voordeel van de blokverkoop begint uit te draaien.

Ik kom even bij Jasper, jullie zijn mee in dit verhaal gestapt. Waarom?

Jasper: Bouwinvest is heel bekend met het investeren in woningen. We zijn één van de grootste woningbeleggers in Nederland waar we ook een portefeuille hebben van bijna zeven miljard. We doen dit ook in andere landen in Europa, maar ook elders in de wereld.

Woningen dragen heel goed bij aan het doel van Bouwinvest, dat is dat ‘real value for life’ waarbij we bijdragen aan leefbare en inclusieve steden. Wat we zien in België is dat de markt voor institutionele beleggers nog in de kinderschoenen staat, zoals Sam ook al zei. We zien daar een mogelijkheid om met onze kennis en vermogen bij te dragen om die markt wat meer volwassen te maken. Uiteindelijk kunnen we op deze manier mooie woningen creëren voor de huurders die hiernaar op zoek zijn. Voor ons kwam dit goed uit. België is ook een nieuwe markt voor ons. Met wat we zien en na de ervaringen van ION en onze partnerschap met CBRE hebben we er heel veel vertrouwen in.

Ik zie Line lachen, jij voelt hetzelfde vertrouwen in het platform?

Line IRP

Line: Ik denk dat we net zoals Bouwinvest al zeer veel exposure hebben naar ander landen binnen Europa en ook globaal. Wat België interessant maakt en ons specifiek aantrekt is dat de huurmarkt niet nieuw is, er zijn al heel lang veel mensen die een woning huren. Zeker in de grootste steden zoals Brussel en Antwerpen zijn er 60% huurders. Deze huurmarkt is zeer gefragmenteerd en in eigendom van privé-investeerders. Dit biedt een hele grote opportuniteit omdat er een grote stap kan gemaakt worden naar professionalisering. Mensen die een woning huren zien ook in andere landen betere kwaliteit, wellicht iets meer gemeenschappelijke ruimte, meer amenities, meer waarde, iemand die onmiddellijk de boiler komt repareren wanneer deze kapot is, iemand waarmee je een goede dialoog kan hebben. We zien er zeker een opportuniteit in om betere, kwalitatievere & betaalbare woningen aan te bieden die op een professionele manier worden gemanaged.

Dus ook de huurder gaat er zeker beter van worden?

Line: Daar zijn we van overtuigd!

Het platform wil in de komende maanden al enkele aankopen realiseren. Kunnen jullie daar al iets over zeggen? 

Sam: Zoals Line ook aangaf zijn we op zoek naar investeringen in de grote steden zoals Brussel, Antwerpen, Gent, Luik. Steden waar de nood aan betaalbare huurwoningen écht groot is en waarbij we geloven dat deze steden ook in de toekomst mensen zullen blijven aantrekken. Wij focussen ons binnen deze steden niet per se op één locatie. Dit kan zowel centraal gelegen geprikt zijn als iets meer aan de rand van de stad. Wetende natuurlijk dat wij betaalbaarheid zeer belangrijk vinden, gaan wij vaak niet naast De Grote Markt terecht komen maar iets meer naar de rand van de stad. Toch blijven we ons op locaties vestigen die goed omsloten zijn en die een goede mobiliteit hebben.

We zijn vandaag al verschillende opportuniteiten aan het bekijken en het is de bedoeling om op korte termijn een aantal investeringen te gaan realiseren. Typisch kijken we daar naar projecten, afhankelijk van de locatie, tussen de 50 en 150 eenheden.
We kijken daarbij zowel naar nieuwbouwprojecten, dus ontwikkelingsprojecten, zowel van ION als van andere ontwikkelaars, maar zijn ook actief op zoek naar bestaand vastgoed, bestaande portefeuilles of panden die we vandaag zouden kunnen aankopen.

Ja, Jasper, laten we het ook even hebben over duurzame projectontwikkeling, wat ook wel belangrijk is als één van de doelstellingen van het platform. Ik denk dat ze daar in Nederland soms al iets verder met staan, mag ik dat zeggen?

Jasper: Het klopt zeker dat er in Nederland heel veel aandacht is voor duurzaamheid. We proberen overal ter wereld ook die Parijsdoelstellingen na te streven.
Dat is voor ons als Bouwinvest een heel belangrijk aspect wanneer we investeren. Niet enkel om aan die Parijsdoelstellingen te voldoen, maar w
e denken ook dat wanneer je nu duurzaam bouwt en je steden creëert waar mensen fijn kunnen wonen en die ook betaalbaar blijven, dat dit ook weer goed is voor het rendement op lange termijn. Je ziet ook onze investeerders, zeker pensioenfondsen en verzekeraars, die sustainability of duurzaamheid zeer belangrijk vinden aangezien deze midden in de samenleving staan. Zij beleggen voor mensen, die ook onderdeel zijn van die samenleving. We proberen overal waar we beleggen dat als één van de kerndoelstellingen neer te zetten.

Zoals Line al aangaf, zijn er vele particulieren die één huis of één appartement als beleggingsobject aanhouden en verhuren. Deze personen zullen meer moeite hebben met investeringen in duurzaamheid dan investeerders die een volledig blok in hun bezit hebben. Daar kunnen wij als institutionele beleggers echt aan bijdragen.

Ja, ik zie de mogelijkheden. We spraken al over die jonge mensen die niet meteen de baksteen in de maag hebben, zoals we het bij onze ouders wel hebben gezien. Line, op welk doelpubliek mikken jullie?

Line: Ik denk dat ons doelpubliek zeer breed is. In principe willen we niemand uitsluiten. Iedereen kan een IRP-woning huren. Zoals reeds vermeld mikken we heel hard op de betaalbaarheid van de woningen dus we proberen niet in het premium segment te zitten maar we proberen het middenmarktsegment aan te spreken. We verwachten dat onze huurders in eerste instantie inderdaad zoals Sam aangaf jonge mensen zullen zijn die niet meer zoals vroeger zo snel mogelijk en zo veel mogelijk geld bij elkaar gaan sparen om een woning te kopen. Ze gaan huren op een goede locatie, die goed bereikbaar is, waarmee ze flexibel zijn en waar ze een goed product krijgen voor een betaalbare prijs. Wellicht ook jonge gezinnen met jonge kinderen, maar ook oudere mensen waarvan de kinderen juist het huis uit zijn. Deze laatste groep heeft een huis in een kleiner dorp of iets meer op het platteland die ze willen verkopen om terug naar die steden te verhuizen, zodat ze beter bereikbaar zijn en slechts de deur uit hoeven te gaan om boodschappen te gaan doen.

Ik denk dus zo breed mogelijk, maar voornamelijk jonge mensen, jonge gezinnen en eventueel oudere mensen die de stad in trekken.

In hoeverre is het anders voor jullie om te investeren in projecten die op de huurmarkt komen dan op de verkoopmarkt?

Geena IRP

Line: ik denk dat er toch een aantal belangrijke verschillen zijn. Een huurder kijkt heel erg naar de maandelijkse huur: “Hoeveel betaal ik per maand?”. Dan is het aan de ontwikkelaar en de projectbouwer om een zo efficiënt mogelijke oppervlakte aan te bieden met één of twee slaapkamers die past binnen het budget. Als we kijken naar de koopmarkt zijn mensen sneller bereid om net iets meer te geven voor een aantal vierkante meter extra.

Ten tweede kan er een grote meerwaarde gecreëerd worden door een volledig gebouw specifiek in de verhuur te zetten omdat er dan kan gekeken worden naar een aantal gemeenschappelijke ruimten, er kan plaats gemaakt worden voor amenities, ruimten waar mensen kunnen samenkomen met bijvoorbeeld een aantal fitnesstoestellen of waar mensen samen kunnen zitten en met een grotere groep samenkomen. Er zijn zeker wel verschillen tussen die koop- en huurmarkt.

Jasper: Om daar op in te springen, denk ik dat dit ook zeer afhankelijk is van de plek waar je bouwt. Dat proberen we ook, bijvoorbeeld als je bouwt in een wijk met voornamelijk jongeren dat we de gemeenschappelijke ruimten of amenities richten op deze doelgroep. Wanneer je bouwt in een wijk waar meer een meer oudere doelgroepen leven, zal ook daar voor een andere invulling gekozen worden voor deze ruimtes. We proberen iets te bouwen dat ook écht past in de wijk.

Zijn er landen die een stuk verder staan en waar wij iets van kunnen leren?

Jasper:

In Nederland is de woningmarkt al behoorlijk geïnstitutionaliseerd. Dit heeft vooral te maken met het Nederlandse pensioenstelsel. We hebben hier grote pensioenfondsen die al sinds jaar en dag beleggen in vastgoed en hun eigen vastgoedportefeuilles opgebouwd hebben. Dat was voor hen een heel belangrijke manier om hun vermogen te beleggen. Daardoor zie je dat die sector in Nederland al ouder is en daarin meer geëvolueerd is. Er zijn ook landen waar het wat meer in de kinderschoenen staat. Een voorbeeld hiervan is het Verenigd Koninkrijk, waar we een aantal jaar terug hebben geïnvesteerd in ditzelfde segment. We zagen dat de situatie er zeer gelijkaardig was aan België. Ook ontbrak het institutionele product dat sindsdien wel wat meer aan het opkomen is. Zo zijn er ook andere landen. Ieder Europees land is net wat anders, dit heeft vaak te maken met de historie van die landen.

Verwachten jullie dat er in de komende maanden of jaren gelijkaardige initiatieven uit de grond gestampt zullen worden in ons land? Jullie zijn de eersten maar hoe snel gaan jullie gevolgd worden, Sam?

Sam: We verwachten zeker dat er andere initiatieven zullen volgen. Er zijn er trouwens al enkele aangekondigd over de voorbije maanden die met een gelijkaardige opzet als IRP de markt zullen betreden. Wij zien dit als een zeer positief signaal. Het wil zeggen dat we niet de enige zijn die deze trends spotten waarover we zojuist uitvoerig hebben gesproken. Daarnaast zal het er ook voor zorgen dat de markt sneller matuur wordt, waardoor iedereen op termijn beter wordt.

De nood aan kwalitatieve en betaalbare huurwoningen is zodanig groot dat er zeker ruimte en nood is voor meerdere spelers om die vraag te gaan invullen. Als illustratie, we weten dat er meer dan 200 000 mensen op de wachtlijst staan van een sociale woning in België, d.w.z. dat er meer dan 200 000 woningen nodig zijn. Evenzeer zijn er ook een heel aantal mensen die niet in aanmerking komen om een sociale woning te gaan huren en dus niet op die wachtlijsten staan. Deze laatste is een groep die problemen heeft om een kwalitatieve huurwoning te vinden en dat is juist de doelgroep die we met IRP willen bereiken.

Wat is de meerwaarde van het oprichten van dit platform en het uitrollen ervan?

Jasper: Ik denk dat het mooie aan dit initiatief is dat we wat in een onontgonnen terrein zitten waar we écht de ruimte hebben om via nieuwbouw, via projectontwikkeling, gebouwen neer te zetten waar de huurder blij van wordt. Daarmee wordt ook bijgedragen aan die steden. Op de langere termijn zal je zien dat zowel vanuit de huurderskant meer vraag zal zijn naar dit soort product, als ze het eenmaal kennen. Én ook vanuit de beleggerskant. Het is zeker mogelijk dat er meerdere partijen actief worden op de Belgische markt. Wat dat betreft zal er zeker een win-winsituatie zijn voor de huurder en de belegger.

Win-winsituaties, dat horen we graag natuurlijk. Line, vanuit CBRE, hoe kijken jullie naar de nabije en misschien ook wel de verre toekomst?

Line: Wij zijn langetermijninvesteerders. Het is de bedoeling om hier echt een succesverhaal van te maken, om hier echt een groot mooi platform op te bouwen. We hebben initieel een capaciteit van ongeveer € 240 miljoen om te investeren. Wij hopen natuurlijk dat dit groter kan worden.

Wat hebben jullie nodig om nog groter te worden?

Line: Meer product, goede ontwikkelingen die op korte termijn kunnen opgeleverd worden.

Maar jullie neuzen staan duidelijk in dezelfde richting. Met verenigde krachten gaan jullie daar een prachtig verhaal van maken. Ik voel het, die wereld of markt van huurders gaat stevig veranderen. Innovatie is belangrijk, ook in de vastgoedmarkt. Bedankt om jullie inzichten en jullie expertise met ons te delen. Bedankt Sam Bordon, Line Verroken & Jasper Petit.