Hanne Dekeukeleire

Het is zover: je staat op het punt om een nieuwbouwwoning te kopen. Waar moet je rekening mee houden? Welke kosten zijn hieraan verbonden en is het wel een goede investering? Allemaal vragen waar onze Head of Legal Hanne Dekeukeleire een antwoord op geeft.

Wet Breyne

Is het slim om te investeren in een nieuwbouwwoning?

Hanne: “Aankoop van vastgoed is altijd een goede investering. De grondprijzen in Vlaanderen blijven stijgen door de beperkte ruimte, dus ook de waarde van nieuwbouwwoningen gaat omhoog. Wel moet je het onderscheid maken tussen de aankoop van een nieuwbouwwoning die al volledig opgeleverd is en een zogenaamde verkoop op plan.”

Waar zit het verschil?

Hanne: “Bij een verkoop op plan geldt de wet Breyne, een zeer kopersvriendelijke wet die heel wat voordelen biedt. Tussen de voorlopige en de definitieve oplevering geldt een waarborgperiode van 1 jaar. De verkoper moet tijdens die periode eventuele verborgen gebreken verplicht oplossen op zijn kosten. Denk bijvoorbeeld aan een installatie die niet goed werkt. Daarnaast is bij een verkoop onder de wet Breyne de verkoper 10 jaar lang aansprakelijk voor ernstige gebreken aan het gebouw zoals stabiliteit en dakdichting. De koop van een nieuwbouwwoning op plan is dus zeker de moeite waard. Indien je een (nieuwbouw)woning koopt die al opgeleverd is, aanvaard je die zoals ze is. De verkoper kan in principe wel aansprakelijk gesteld worden, maar dit wordt in het compromis sterk contractueel beperkt. Die beperkingen kunnen niet ingebouwd worden bij een verkoop op plan onder de wet Breyne: de oplevering in twee fases is wettelijk verankerd.”

Het compromis is een belangrijk document. Waar moet je als koper op letten?

Hanne: “De inhoud van het compromis is grotendeels wettelijk bepaald en voldoet aan strikte normen. Het omvat belangrijke informatie zoals de prijs, de aankoopdatum en de identiteit van de koper en de verkoper. De EPC-waarde moet vermeld staan net als keuringen, het bodemattest, het stedenbouwkundig attest, de plaatsomschrijving en de oppervlakte van het onroerend goed. De mogelijke risico’s die verbonden zijn aan de woning zijn ook niet onbelangrijk. Het kan dat die in een overstromingsgevoelig gebied ligt, dat moet je vooraf weten.

Zeker als je een nieuwbouwwoning koopt op plan is een goede omschrijving nodig om misverstanden in de toekomst te vermijden. Als je een nieuwbouwappartement aankoopt, moet je ook rekening houden met de basisakte van het gebouw.”

Wat houdt die basisakte in?

Hanne: “Dat is een volledige omschrijving van het goed. Hoeveel appartementen zijn er in het gebouw, welke gemeenschappelijke ruimtes zijn er, hoe worden de kosten verdeeld, …

Bij een verkoop op plan worden ook de aanvangsdatum en duurtijd van de werken in het compromis vermeld, net als een verwijzing naar de bouwvergunning. Dit om aan te tonen dat de werken wel degelijk vergund zijn.

Bij verkoop op plan heb je verder ook 15 dagen de tijd om de compromis door te nemen en daarna pas te ondertekenen. Dit gebeurt om te vermijden dat mensen tekenen onder druk. Na het tekenen van het compromis is er geen weg terug, de verkoop is gesloten en beide partijen moeten zich houden aan het contract.”

Vergeten we nog administratieve zaken?

Hanne: “Het postinterventiedossier is heel belangrijk. Dit is een geheel van documenten en informatie die alle bouwkundige plannen blootlegt. Het bevat identiteitsgegevens van de architect en aannemers die de woning hebben gebouwd of zullen bouwen, de bouwplannen, het lastenboek van je woning waarin alle gebruikte materialen zijn opgesomd en eventuele technische fiches. Heel belangrijk om bij te houden als je nog verbouwplannen hebt of als je de woning ooit gaat doorverkopen.”

Met welke kosten moeten we rekening houden bij de aankoop van een nieuwbouwwoning?

Gent Nieuwland binnentuinzicht

Hanne: “Bij een nieuwbouwwoning geldt in regel dat je 21% btw moet betalen bovenop de vraagprijs. Soms worden grond en bakstenen ook ‘gesplitst’ verkocht. Dan betaal je op de grondprijs de klassieke registratierechten, wat in Vlaanderen in principe 10% is, tenzij je van een verlaagd tarief kan genieten. Enkel op de bakstenen bedraagt de btw dan 21%. Dit kan een aanzienlijke besparing betekenen. Verder moet je rekening houden met registratierechten op de akte, notariskosten, bijdrage in de basisakte, aansluiting van nutsvoorzieningen, … Het is een hele boterham, maar al deze zaken staan opgesomd in het compromis en zijn al opgeteld bij het totaalbedrag. Zo vermijden we dat je nog voor verrassingen komt te staan.

Vanaf 1 januari 2021 wordt onder bepaalde voorwaarden toegestaan dat je maar 6% btw moet betalen bij de aankoop van nieuwbouwwoningen en -appartementen i.p.v. 21% btw. De overheid wil met deze regel een eerste en eigen woning kopen stimuleren. Meer info en voorwaarden over dit gunstig btw-regime vind je hier.

Samengevat:

  • Maak gebruik van de aansprakelijkheid na aankoop van een nieuwbouwwoning op plan indien nodig.
  • Lees het de compromis goed na, je hebt hier 15 dagen de tijd voor.
  • Hou rekening met 21% btw bij aankoop van een nieuwbouwwoning.
  • Bewaar het postinterventiedossier goed.