Investeren in vastgoed voor particuliere beleggers
De vastgoedprijzen in België blijven stijgen. In 2020 tekenden we ondanks de coronacrisis een stijging van 5,7 procent op. Vastgoed lijkt dus een heel rendabele belegging. Maar zal dat wel zo blijven? En hoe groot is het risico dat de vastgoedprijzen zullen dalen op korte of lange termijn? We vragen het aan Frank Vranken, beleggingsstrateeg bij Puilaetco Private Bank, Mark Delboo, vermogensadvocaat bij Delboo Advocaten en Kristof Vanfleteren, CEO van ION.
Frank en Mark, hoe staan jullie tegenover private beleggers die in vastgoed willen investeren?
Frank: “Als beleggingsstrateeg vind ik dat vastgoed een must is in elk patrimonium, of dat nu gaat om een fysieke dan wel een papieren, beursgenoteerde, baksteen.”
Mark: “Heel wat van onze cliënten hebben een groot vermogen en kijken uiteraard uit naar de beste en fiscaal meest interessante manier om te investeren. Fysiek vastgoed is vooral in trek bij mensen die een - soms onterechte - vrees hebben voor de beurs, maar die ook bereid zijn inspanningen te leveren om het goed te onderhouden en te verhuren. Uiteraard zijn er ook mensen die dit liever op de beurs opvolgen. “
Kristof, bij ION bieden jullie investeringsvastgoed aan. Is vastgoed ook geschikt voor beleggers die minder of weinig voeling hebben met de beurs?
Kristof: “Er is een groot verschil tussen fysiek vastgoed en beursgenoteerd vastgoed. Zo vindt men op de beurs vooral commercieel vastgoed, zoals burelen of studentenkamers en dat kan zorgen voor een belangrijke diversificatie ten opzichte van fysiek vastgoed. Wij geloven sterk vastgoed in centrumsteden omdat gronden daar het schaarst zijn, wat zorgt voor mooie huurrendementen. Uiteraard zijn er elders ook nog goede opportuniteiten, zo heeft corona aangetoond dat jonge gezinnen opnieuw kiezen voor een woning met een tuintje in de stadsrand. Een andere drijfveer is bijvoorbeeld de duurzaamheid en de kwaliteit van het product. Bij oud vastgoed zijn er vaak problemen met de duurzaamheid. Wij raden onze klanten aan om in nieuwbouw te investeren.”
Er zijn heel wat investeringen mogelijk in vastgoed, van studentenkamers over assistentieflats tot zelfs vastgoed in het buitenland. Frank, welk type draagt jouw voorkeur weg?
Frank: “We hadden het daarnet over studentenkamers, wat absoluut interessant kan zijn, al mag je niet uit het oog verliezen dat de regelgever ook voor dit type vastgoed strenger wordt. Dit leidt toch dikwijls tot extra kosten én je moet er zeker van zijn dat de huurder zal betalen. Het beheer van zo’n kamer kan uiteraard uitbesteed worden maar dan boet je in op rendement. Investeren in assistentiewoningen is ook een mogelijkheid, al zagen we in bepaalde regio’s plots een erg groot aanbod van assistentiewoningen en dat heeft dus, jammer genoeg, niet zo goed gewerkt.
Kristof, wat zijn in jullie ervaring aandachtspunten bij assistentiewoningen?
Kristof: “Bij dit type vastgoed is het echt belangrijk om rekening te houden met een aantal factoren: kies voor een goede exploitant; kies voor een assistentiewoning dichtbij een woonzorgcentrum en kijk kritisch naar de locatie. Daar ligt het onderscheid tussen een goed en minder goed product. Je kan natuurlijk ook veel beursgenoteerde bedrijven vinden in die sector. Voor grote portefeuilles adviseren we altijd om te diversifiëren. Je moet rechtstreeks in fysiek vastgoed gaan, want daarover heb je zelf de controle en bepaal je zelf de huurprijs. Investeer je op de beurs, dan ben je afhankelijk van externe factoren en net daarom is spreiding voor ons essentieel.”
Frank: ”Vastgoed in het buitenland is dan weer een typische emotiegeleide aankoop die je moet doen voor je eigen plezier. Grote huurrendementen zijn daar uitgesloten en aangezien de fiscaliteit verschilt van land tot land, is het erg ingewikkeld. Hou ook steeds rekening met het nettorendement, soms goochelt men met het bruto-rendement en dan is de ontgoocheling nooit ver af.”
Er spelen duidelijk heel wat factoren mee bij vastgoed, het gaat nu eens over controle, dan weer over emotie. Mark, kan jij dit nog verder illustreren?
Mark: “Ik denk bijvoorbeeld ook nog aan investeren in landbouwgronden. De laatste tien tot vijftien jaar hebben mensen met een kapitaal van 50 of 100 miljoen enorm geïnvesteerd in landbouwgronden. Dat is zowat de meest conservatieve investering die je kan bedenken, maar die landbouwgronden zijn op tien jaar tijd verdrievoudigd in prijs en er werd dus enorm veel meerwaarde geboekt.”
De hamvraag is natuurlijk of vastgoedprijzen zullen blijven stijgen. Wat is de verwachting van ION daaromtrent?
Kristof: “De verwachting moet gewoon correct zijn. Bij een residentieel vastgoed kan je een reëel rendement tussen de twee en de vier procent verwachten, afhankelijk van een aantal factoren. Ik zie een aantal drivers waardoor vastgoed blijvend in waarde zou kunnen stijgen. Ten eerste zijn bouwgronden schaars en zullen ze steeds schaarser worden; ten tweede maakt de regelgeving bouwen alleen maar duurder wat zijn weerslag heeft op de finale koopprijs en ten derde is er de demografische evolutie, andere gezinssamenstellingen leiden tot andere types van woningen. Wij geloven dat de rendementen uit residentieel vastgoed sterk zullen blijven omdat je op termijn zowel een huur- als een meerwaarderendement krijgt.
De rente is momenteel laag, dus is dit een ideaal moment om te investeren, maar vergeet toch zeker niet dat een goede opvolging cruciaal is. Na vijf jaar ben je, als privé-investeerder, de meerwaardebelasting voorbij en dan moet je opnieuw evalueren of je het goed al dan niet houdt. Vastgoed moet een onderdeel zijn van een actieve beleggingspolitiek maar ook daar kan je een beroep doen op specialisten. Wij, als ION, doen dat op grotere schaal voor de grote investeerder, maar het kan ook perfect op kleinere schaal, op het niveau van de particuliere belegger.”
Frank, heb jij tips over hoe we best omgaan met de kosten die verbonden zijn aan de aankoop van fysiek vastgoed?
Frank: “Als je 10 procent registratierechten betaalt, moet je in principe al 10 procent meerwaarde hebben op je vastgoed. De vastgoedprijzen zijn de laatste jaren enorm gestegen maar ik ben er bijvoorbeeld niet zeker van dat de rente binnen vijf jaar nog steeds op min een half procent staat. Er zijn dus een paar factoren die we niet kunnen voorspellen, zoals de rente, de fiscale registratierechten en, niet te vergeten, de inflatie.”
We zitten in de toekomst en we kijken naar de toekomst. Welke vraagtekens zouden jullie nog plaatsen bij investeren in vastgoed?
Mark: “Er gaan momenteel geruchten dat de overheid de belasting op huurrendementen gevoelig zou verhogen, waardoor de huurmarkt en ook de vastgoedmarkt toch zwaar onder druk zouden komen. Ik zie dat echter niet snel gebeuren omdat ook heel wat particulieren vastgoed hebben of één of meerdere huizen verhuren om hun inkomen wat aan te vullen. De partij die deze beslissing neemt, moet vrezen voor zijn kiespotentieel en dat is natuurlijk heel belangrijk.”
Kristof: “Ik denk persoonlijk niet dat men de belasting vlug zal verhogen. De bouw is immers een belangrijke pijler in onze Belgische economie en dus een heel gevoelig thema.”
Frank, kan jij misschien nog kort schetsen voor welke groep van mensen investeren in vastgoed het meest interessant is?
Frank: “Wij geven aan onze klanten mee dat je moet rekening houden met de leeftijd. Zo moet iemand van 80 niet zijn volledige patrimonium in aandelen stoppen, want als de beurs crasht, dan heeft dit een grote impact op het patrimonium. Jongeren van 20 tot 30 jaar staan momenteel niet te springen om een huis te gaan kopen. Voor mensen van 50 jaar of 60 jaar mag de investering in vastgoed 20 tot 30 procent uitmaken van het patrimonium, net omdat de rente zo laag is.”
We hebben alvast heel wat bijgeleerd. Zijn er nog elementen die jullie zeker willen meegeven?
Kristof: “Koop vastgoed aan bij een kwalitatieve producent/leverancier. In onze markt lopen veel mensen rond die dromen verkopen maar die het niet zo nauw nemen met de kwaliteit, met de service en met de dienst na verkoop. Vastgoed maakt deel uit van een investeringsportefeuille en zorg dus dat je koopt bij een goeie partij.”
Mark: “Ik zou zeker een stuk van mijn vermogen in vastgoed onderbrengen, zowel fysiek als beursgenoteerd. Maar enerzijds moet je vermogen groot genoeg zijn om dat te kunnen doen en anderzijds moet je ervoor zorgen dat je kwaliteit koopt, zodat je niet geconfronteerd wordt met rechtbanken of advocaten en je ‘s nachts de slaap nog kan vatten.”
We kennen natuurlijk die dramatische verhalen, maar er zijn zeker ook succesverhalen. Als je bewust aankoopt en je goed informeert, dan kan je er absoluut een succes van maken. Dank je wel, Frank Vranken, Mark Delboo en Kristof Vanfleteren.