Hoe houden we wonen betaalbaar?
Wie een woning wil kopen of huren, wordt geconfronteerd met vastgoedprijzen die de pan uit swingen. Vooral voor jongeren en minder kapitaalkrachtige mensen wordt het erg moeilijk om in de woningmarkt te stappen zonder een stevige financiële duw in de rug. Kan wonen opnieuw betaalbaar worden? We vragen het Alexis Spaas, Business Unit Manager bij ION, Frédéric Sohet, Managing Partner Financial Advisory Real Estate bij Deloitte Belgium en Jens Aerts, stedenbouwkundig ingenieur en architect bij BUUR Part of Sweco.
Alexis, waarom zijn de vastgoedprijzen zo gestegen?
Alexis: “In de eerste plaats kent België een sterke demografische groei. Zo verwachten we tegen 2030 maar liefst 600.000 extra inwoners op het Belgische grondgebied. Daarnaast is er uiteraard het fenomeen van de vergrijzing én zien we een tendens naar kleinere kerngezinnen. Deze factoren doen de vraag naar woningen enorm stijgen. Bovendien neemt de prijs van grondstoffen enorm toe en dat heeft een immense impact op de bouwkosten.”
Frédéric, zien we eenzelfde evolutie in onze buurlanden?
Frédéric: “Bij Deloitte publiceren we jaarlijks onze European Property Index, waarbij we de Belgische vastgoedprijzen vergelijken met die in andere landen. Veronderstel dat je een appartement van 70 vierkante meter wil kopen in Brussel, dan heeft een doorsneegezin in België daar gemiddeld 4,2 maal hun bruto jaarloon voor nodig. In het Verenigd Koninkrijk loopt dat op tot 6,6 maal en in Polen zelfs tot 7,7 maal. Nu, in België zijn de rentevoeten al jaren aan het dalen, wat een zeer specifieke economisch-financiële omgeving creëert. De koopprijzen zijn heel sterk gestegen waardoor het veel moeilijker is om een eerste woning te kopen dan een aantal jaar geleden. Tegelijkertijd wordt het steeds minder interessant om geld op de bank te laten staan waardoor bepaalde investeerders zich wenden tot de vastgoedmarkt, gaan verhuren en zich tevreden stellen met lagere opbrengsten. De koopprijzen zijn veel sterker gestegen dan de huurprijzen.”
Betaalbaar wonen wordt vandaag de dag steeds moeilijker voor een steeds grotere groep mensen. Jens, hoe kijk jij naar de nabije en de verre toekomst? Zo kan het toch niet verder gaan?
Jens: “Om dit op te lossen, moet het aanbod veranderen. Op provinciaal en stedelijk vlak hebben we al behoorlijk wat initiatieven gezien rond het optimaliseren van de bevolkingsdichtheid. Er kunnen perfect appartementen gebouwd worden op bepaalde locaties in een dorp of gemeente zonder aan het karakter van dat dorp of die gemeente te raken. Anderzijds moeten we een beroep kunnen doen op de bouwpromotoren en op de overheid om woningen betaalbaar te houden. Er is een lange traditie in België om sociale huisvesting te voorzien, maar dikwijls zijn er te weinig percelen beschikbaar en ook de efficiëntie om te bouwen en achteraf te beheren laat soms te wensen over. Waar België vroeger traditioneel opteerde voor individueel bouwheerschap, zien we nu meer professionele ontwikkelaars opstaan die op grote schaal denken en ook grotere complexe projecten aankunnen.”
Alexis, bij ION zijn jullie daar zeker mee bezig. Hoe kunnen jullie, vanuit jullie sector, meewerken aan een oplossing voor dit probleem?
Alexis: “Wij zijn ervan overtuigd dat we de prijzen positief kunnen beïnvloeden door het aanbod te verhogen en daarbij geloven wij sterk in gemengde residentiële projecten. We zijn momenteel in Leuven bezig met een grootschalig project. Dat omvat een divers aanbod met een woonzorgcentrum, assistentiewoningen, studentenhuisvesting, klassieke appartementen én 10 procent sociale huisvesting. Wij roepen de overheden wel op om daar op een transparante manier mee om te gaan, zodat van bij de start duidelijk is wat er verwacht wordt naar sociale huisvesting of andere aspecten toe. Op die manier kan daar vanaf het moment van ontwerp en ontwikkeling van het project rekening mee gehouden worden.”
Frédéric, ook jullie doen onderzoek naar deze problematiek en hebben een grote kennis over de bouwsector. Waar ziet u mogelijkheden of oplossingen?
Frédéric: “Het is een complexe problematiek, waarbij de publieke en de privésector hand in hand moeten werken om een oplossing te vinden. Enerzijds moet men aandacht hebben voor de lokale dynamiek van de vastgoedmarkt, die bijvoorbeeld helemaal anders is in Leuven dan in Antwerpen. Anderzijds wil ik ook verwijzen naar de klimaatdoelstellingen die we moeten behalen tegen 2050. Met die doelstellingen zetten we een belangrijke stap naar duurzaamheid, maar dat heeft natuurlijk een prijskaartje. Ik pleit persoonlijk al jaren voor de renovatie van bestaande sociale woningen. Momenteel komen die renovatiekosten op de rekening van de sociale huurders en dat is een werkpunt voor de overheid. Derde punt is de fiscaliteit, die een belangrijke incentive kan worden. Daarbij denk ik aan btw-aanpassingen of aanpassingen van de onroerende voorheffing rond duurzaam bouwen. Daarbij gaat het niet enkel om duurzaam ecologisch, maar ook over duurzaam economisch verantwoord bouwen. Bovendien zien we een sterke tendens om de eigendom van de gronden los te koppelen van de eigendom van gebouwen en dat is een andere factor die mee helpt zorgen voor betaalbare woningen.”
Er heel wat zijn mogelijke oplossingen, en ook onze manier van denken moet veranderen. Jens, hoe kijk jij, als stedenbouwkundig ingenieur, naar die problematiek?
Jens: “Ik denk dat we zullen evolueren naar een andere manier van samenwerken en beheren. Zo zijn er bijvoorbeeld in Brussel een aantal interessante initiatieven genomen rond community land trusts, waarbij de overheid in eerste instantie eigenaar blijft van de grond en waarbij je zelf enkel moet investeren in het gebouw, niet in de grond. Bij deze vorm van betaalbaar wonen kunnen ook ontwikkelaars een rol spelen. Ik denk dat er in België steeds meer ontwikkelaars aandacht zullen schenken aan het beheer op lange termijn, wat ten voordele komt van de uiteindelijke bewoners, of die nu huurder of koper zijn.”
Zijn er wel genoeg gronden beschikbaar om betaalbare woningen te bouwen?
Jens: “Dat is een groot probleem. Om de klimaatdoelstellingen te behalen, moeten we eigenlijk naar een betonstop gaan in Vlaanderen. Daarom moeten we meer samenwerken en nog meer heldere afspraken maken om projecten met een goede dichtheid en betaalbaarheid te kunnen ontwikkelen.”
Frédéric: “We moeten ook een nieuwe bestemming geven aan bestaande gebouwen. Daarin kadert ook de omvorming van kantoren naar residentiële ruimtes. Dat is een tendens die vermoedelijk zal aanhouden, ook al is het van het ene gebouw al gemakkelijker om de bestemming te veranderen dan van het andere.”
Alexis: “Daar ligt zeker nog een opportuniteit voor de stad Brussel, die nog een aantal zeer monofunctionele wijken bevat zoals de Noordwijk met bijna enkel kantoorgebouwen. Daar zien we nu een trend om die kantoren om te vormen naar gemengde projecten met bewoning, eventueel ook een kantoorfunctie of andere functies die de buurt ondersteunen.”
Jens: “Er zijn inderdaad zeker nog verdichtingsmogelijkheden in Brussel en Vlaanderen. Het wordt belangrijk om daarbij zowel de betaalbaarheid als de levenskwaliteit in het oog te houden.”
Er zijn duidelijk heel wat initiatieven. Wat zijn op vandaag de grote struikelblokken in een stad als Brussel?
Jens: “Brussel is momenteel bezig met een grote inhaalbeweging omdat men er zich van bewust is dat een goede planning essentieel is. Het is ook belangrijk dat de overheid investeert in hun diensten voor ruimtelijke ordening, want zij zullen de vragen van projectontwikkelaars met goeie ideeën moeten opvangen.”
Frédéric: “De achterstand is reusachtig, maar het Brusselse gewest staat niet stil. Er zijn ondertussen al heel wat betaalbare woningen gebouwd. Zowel in Brussel, als in Vlaanderen en Wallonië merken we dat de publieke sector met financiële middelen over de brug komt. Vroeger dacht men bij de ontwikkeling van sociale woningen meteen aan de publieke sector. Nu gaan die publieke instellingen soms ook een partnership aan met privé-ontwikkelaars of kopen ze rechtstreeks op de markt. Dat zijn andere manieren om betaalbare woningen te subsidiëren. Er worden dus verschillende types acties ondernomen om het aanbod te verhogen.”
Alexis: “Er bestaan effectief zeer veel verschillende initiatieven en mogelijkheden. Het systeem met sociale verhuurkantoren maakt sociale woningen ook interessant voor projectontwikkelaars en privé-investeerders. Dat werd de laatste 10 jaar duidelijk bewezen. Per jaar worden er in Brussel 9 procent extra sociale woningen gebouwd door privépartijen. Deze worden op lange termijn verhuurd door sociale verhuurkantoren. Dat is een rendabel verhaal, ook voor ontwikkelaars en voor investeerders die genoegen mee nemen met een rendement van een, twee of drie procent per jaar. Aangezien het volledige beheer ervan gebeurt door de sociale agentschappen, ben je zeker van je huuropbrengst op lange termijn.”
Dat zijn heel veel positieve initiatieven waarbij jullie allemaal jullie expertise inzetten. Het is duidelijk dat er bewust gewerkt wordt aan betaalbaar wonen.
