De gevolgen van European Green Deal in de vastgoedwereld
De klimaatverandering leidt tot extreme weersomstandigheden en daarom heeft Europa de Green Deal in het leven geroepen. Doelstelling van deze nieuwe groeistrategie is om van de EU een moderne grondstoffenefficiënte en concurrerende economie te maken. We bespreken de gevolgen van deze Green Deal op de vastgoedwereld met Davy Demuynck, CEO van ION, Iwan Barrez, Sustainability Manager bij KBC Bank en Verzekeringen en ook Nele Pieters, Chief Strategy Officer bij Encon.
Wat houdt de Green Deal precies in?
Barrez: “De European Green Deal is een uitloper van het ‘Akkoord van Parijs’ waar 200 landen het besluit namen om de uitstoot van broeikasgassen in te perken. In 2019 vertaalde Europa dit voornemen in een strategisch plan, de Green Deal. Daarbij wordt bepaald dat Europa als regio klimaatneutraal moet zijn tegen 2050. Als tussenstap definieerde Europa dat tegen 2030 de uitstoot van broeikasgassen 55 procent lager moet liggen dan in het referentiejaar 1990. Dit is een belangrijke stap in de transitie naar duurzaamheid, al is de uitdaging erg groot.”
Welke impact zal deze Green Deal hebben op het businessmodel van de Belgische bouw- en vastgoedbedrijven?
Demuynck: “Die impact zal extreem groot zijn. Op vandaag is meer dan 75 procent van de broeikasgasemissie afkomstig van de productie en het gebruik van energie. Kijk je naar het vastgoedpatrimonium, dan ligt het zwaartepunt daar vooral bij het verwarmen en afkoelen van gebouwen. Eigenlijk moeten we weg van fossiele brandstoffen en moeten we gebruik maken van nieuwe technologieën. Hierbij moet de overheid een wetgevend kader voorzien dat verbiedt nog langer fossiele brandstoffen te gebruiken. Momenteel wordt er te weinig gefocust op de CO2-uitstoot in de totale vastgoedwaardeketen. Elke aanpassing heeft uiteraard ook een impact op de prijzen, maar ondertussen slagen producenten erin om alternatieven aan te bieden in dezelfde prijsklasse als de traditionele systemen.”
Hoe groot is de uitdaging om met creatieve en vernieuwende oplossingen voor de dag te komen?
Pieters: “Wij zien het als opportuniteiten. Wij werken op de intrinsieke motivatie van bedrijven om te groeien op vlak van duurzaamheid en focussen op manieren waarop zij duurzaamheid kunnen integreren in hun bedrijfsvoering. Op die manier creëren we een win-winsituatie voor bedrijven en bijgevolg de wereld. De energieprijzen blijven ondertussen de hoogte in gaan en daarom moeten bedrijven dringend inzetten op hernieuwbare energie. Wordt dit een grote beweging, dan zorgt dat voor kostenbesparing en wordt het nog interessanter om erin mee te gaan.”
Stel dat er een verplichting zou komen om duurzaam te bouwen, welke gevolgen zouden bouw- en vastgoedbedrijven dan ondervinden?
Barrez: “Er zal sowieso een impact komen op de financiering. Wij worden als bank verplicht door onze Europese regelgevers om te rapporteren over de financiering van projecten en over de klassieke of groene karakter ervan. Vandaag de dag is de kapitaalkost voor beide types projecten eender, maar wij denken dat er een evolutie aankomt waarbij de kapitaalkost hoger zal worden voor niet-groene financieringen. Wij blijven kijken naar de terugbetaalcapaciteit en die wordt hoger als je aan langetermijndenken doet. Die manier van denken betekent een duurzame visie implementeren in je project.
Gebruik je vandaag nog klassieke technieken, dan zal dat zijn invloed hebben op het waardebehoud van het gebouw. Uiteraard zijn hernieuwbare technieken duurder om te implementeren in een gebouw, maar dat komt omdat wij, als maatschappij, vooral kijken naar de investeringskost. We zouden echter meer moeten focussen op de Total Cost of Ownership op lange termijn. Bepaalde technieken hebben een terugbetaaltijd die vrij lang is en onze financieringen hebben een beperking in looptijd en daar zit soms de mismatch. Daar liggen nog wel mooie uitdagingen naar de toekomst toe.”
Hoe reageert de sector op deze evolutie?
Demuynck: "De basispremisse in elke sector is vraag en aanbod. Wij merken dat de vraag van grote institutionele investeerders naar duurzamer vastgoed elk jaar stijgt. Er komt meer vraag, dus genereren projectontwikkelaars meer aanbod. Het aanbod volgt veelal de vraag en niet andersom. Initieel was het de bedoeling om energiezuinige gebouwen te maken en dat hebben we opgelost door meer isolatie te gebruiken. Daarnaast hebben we ingezet op technologieën en producten die met minder energie performanter kunnen werken, zoals warmtepompen en geothermie. Daar zetten nu ook eigenaars van particuliere gebouwen op in. Dat zal ook nodig zijn als we de Green Deal willen waarmaken, want de eerste deadline van 2030 is dichtbij. 2050 ligt wat verder af, maar er is een mentaliteitswijziging nodig bij investeerders die meer moeten kijken naar het groene karakter van een gebouw en minder naar het rendement. Het gaat natuurlijk over veel geld en zolang de traditionele energiebronnen goedkoper zijn, zullen er altijd spelers blijven die dat zullen aanbieden.”
Hoe kan de transitie naar duurzaam bouwen sneller verlopen?
Pieters: “Zodra de vraag naar duurzame gebouwen stijgt, zal het aanbod volgen. Het is dus vooral belangrijk dat de vraag ook vanuit de consument komt. Los daarvan moeten we vermijden dat we in een systeem terechtkomen waarbij meer geld en energie gaat in zaken rapporteren en bewijzen dan in het ondersteunen van de transitie. We moeten de overgang maken van een shareholder-economie naar een stakeholder-economie. Kunnen we deze omschakeling maken, dan krijgen we zonder twijfel ook een versnelling op de weg naar duurzaamheid. Ik ben ervan overtuigd dat ook de overheid een rol moet spelen, maar het is vooral belangrijk dat iedereen de noodzaak van duurzaam bouwen inziet.”
Demuynck: ”Dat is inderdaad een must. Nu, de structuur van een gebouw gaat langer mee dan de technieken die gebruikt worden. Dus ook al worden er vandaag nog traditionele technieken gebruikt in gebouwen, dan moeten we toch voorzien dat de voorzieningen compatibel zijn met nieuwe technieken. Zo streven wij er bij ION bijvoorbeeld naar om bij een nieuwbouw te werken met een collectieve stookplaats in plaats van met een individuele stookplaats per appartement. Op die manier kan je in de toekomst makkelijk nieuwe technieken implementeren, omdat bepaalde voorzieningen, zoals schachten die breed genoeg zijn voor de waterpijpen, dat toelaten.”
Barrez: “Ik sluit mij daar bij aan. Wij maken ook een onderscheid tussen nieuwbouw en bestaande gebouwen. Bij nieuwbouw ligt de uitdaging in lokale energieopwekking en in de aandacht voor circulariteit en koolstofneutraliteit van de gebruikte materialen. Het wetgevende kader legt ook al strikte energetische normen op. Bij bestaande gebouwen is er een gigantische uitdaging op het niveau van de energieperformantie en ook daar komt een wettelijke verplichting op ons af. Vanaf 2022 zal het in Vlaanderen voor niet-residentiële gebouwen verplicht zijn om de energiehuishouding te verbeteren. Momenteel zitten we op een renovatieritme van één procent. Europa wil dat optrekken naar twee procent, wat betekent dat de renovatiegraad moet verdubbelen. Europa probeert daarin een rol te spelen met de Renovation Wave, een onderdeel van de Green Deal. Daarbij probeert men om barrières en belemmeringen die mensen ervan weerhouden om te renoveren, weg te nemen en zo die renovatiegolf in beweging te krijgen. Dat is een grote uitdaging.”
Zijn de mensen zich bewust van de noodzaak om duurzaam te bouwen?
Pieters: ”Die noodzaak is inderdaad nog niet duidelijk genoeg voor veel mensen. Ik ben ervan overtuigd dat er nog veel inspanningen nodig zijn om deze evolutie onder de aandacht te brengen . Misschien kan ook de overheid daarin een rol spelen door in te zetten op het bewustmaken van de mensen, zodat ze begrijpen wat energetisch interessant is en wat misschien afgezworen moet worden naar de toekomst toe.”
Demuynck: “Dat is inderdaad een fenomeen dat we ook in de sector zelf zien. Sowieso zijn er innovators die voorlopen en dan mensen die eerder de kudde volgen. Wij zien wel een tendens bij studiebureaus, architecten en consultants om advies te geven aan bouwheren om meer op duurzaamheid in te zetten. Anderzijds is het de bouwheer die finaal de beslissing neemt, maar op zich zijn de ervaringen zeer positief. Zo hebben wij met ION diverse warmtenetten zelf geïnitieerd en mee aangelegd. Daarbij zien we dat de jongere generatie zelfs een voorkeur heeft om een groene, energie-efficiënte installatie te kopen. Het hoeft dus absoluut geen nadeel te zijn in de commercialisatie, mensen geloven dat die technologie werkt. Bovendien is het veel efficiënter om een professionele installatie te hebben met een professioneel onderhoudscontract dan een individuele installatie die veel minder goed onderhouden wordt. Consumenten en ook bedrijven beginnen er meer en meer de voordelen van in te zien. Grote bedrijven lopen voorop in de inspanningen die ze doen in het kader van duurzaamheid. Middelgrote bedrijven zijn nog niet op dezelfde snelheid, maar die zullen finaal wel ook volgen, net als de consument. Daar ben ik wel heel hoopvol over.”
Barrez: “Absoluut. Ook bij investeerders zie je vandaag dat naast rendement ook het duurzame karakter van de activiteiten belangrijk is. Daarom is dat aspect ook bij beursgenoteerde bedrijven zo hoog op de agenda gekomen. Klassieke financiering draait rond de asset financiering over het onderliggende goed, maar vandaag spreken we over green loans en green bonds. Hierbij telt ook de klimaatimpact van de bedrijfsactiviteiten mee bij het bepalen van de rentecomponent. Het is een evolutie die we vooral bij grote beursgenoteerde bedrijven zien. Als iedereen meegaat in die beweging, zal dat een grote omwenteling teweegbrengen.”
De Green Deal creëert ongetwijfeld een nieuwe dynamiek in de vastgoedwereld. Het is een weg naar meer duurzaamheid waarbij zowel de overheid, de bedrijven als de individuen hun verantwoordelijkheid kunnen en moeten opnemen.