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Les nouvelles constructions flamandes sont aujourd’hui en moyenne 25 % plus petites qu’il y a 20 ans. Le deux pièces de 85 est la nouvelle norme. En effet, nous vivons dans des logements de plus en plus petits et la hausse des prix de l’immobilier en est la cause principale. ION construit déjà 700 à 800 petites unités d’habitation par an et souhaite miser davantage sur de tels projets à l’avenir. Les Business Unit Managers Matthieu Pacco et Cedric Olivier, l’architecte d’intérieur Elke Deceuninck et le Project Developer Sander Plets partagent ce point de vue.

D’où vient cette tendance aux logements plus petits ?

Matthieu Pacco : « Le coût est bien sûr un facteur majeur, mais d’autres tendances sociales favorisent aussi l’adoption de logements plus petits. Auparavant, les jeunes achetaient une maison pour le reste de leur vie, c’est moins fréquent actuellement. Les gens achètent et vendent plus rapidement en fonction du stade de leur vie. En outre, des règles d’urbanisme exigent une utilisation optimale de l’espace. Tous les espaces que nous couvrons doivent être optimisés. »

Sander Plets : « Cette tendance est particulièrement perceptible dans les centres urbains, car l’espace disponible y est plus rare et le prix des terrains plus élevé.  Mais cette tendance est également généralisée et, selon moi, favorisée par la hausse des prix des constructions et rénovations en raison des exigences énergétiques plus strictes, par exemple. »

Cedric Oliver : « J’ai ressenti cette évolution tout au long de ma carrière. Ces 20 dernières années, les prix n’ont cessé de grimper. Auparavant, 85 % des Flamands étaient propriétaires de leur logement, et ce pourcentage ne fait que baisser. De ce fait, les habitations sur le marché acquisitif deviennent de plus en plus petites. Cette évolution se poursuivra toutefois aussi sur le marché locatif. ION répond à cette tendance avec l’ION Residential Platform (IRP), une coentreprise créée avec Bouwinvest et CBRE Global Investment Partners qui investira 280 millions d’euros sur le marché locatif résidentiel. »

Qu’implique la demande croissante de logements plus petits pour les projets ION ?

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Cedric Oliver : « En tant que promoteur, nous devons nous concentrer sur cette évolution. Nous œuvrons depuis longtemps pour que les résidences-service et les logements étudiants disposent d’espaces privatifs plus petits et d’espaces communs plus grands. Outre les kots, notre projet Flint à Louvain comprend par exemple une cuisine et des sanitaires communs, une salle de sport, une salle d’étude, un jardin intérieur et un jardin extérieur. De tels projets ne font qu’anticiper les adaptations que les projets résidentiels subiront à l’avenir. Nous constatons que les jeunes sont ouverts à cette perspective. Pour que les logements restent abordables, ils n’ont pas nécessairement besoin d’être propriétaires d’une maison avec jardin. C’est pourquoi nous misons sur les espaces verts collectifs, comme le démontrent nos projets Nieuwland et Suikerpark. Les espaces intérieurs communs sont également une piste à explorer. Pensons par exemple à une buanderie commune ou à une petite salle pour recevoir de la famille et des amis. »

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Sander Plets : « À Louvain, notre tout dernier projet Burenberg comprend plusieurs espaces de co-living. Chaque unité regroupe une dizaine de chambres privées avec leurs propres sanitaires. Le grand espace de vie et la cuisine sont divisés, tout comme l’espace extérieur. Les habitants partagent également un jardin intérieur avec d’autres résidents. »

Avec la crise sanitaire, les gens ont passé beaucoup plus de temps chez eux au cours de l’année écoulée. Cela a-t-il un impact sur la tendance aux logements plus petits ?

Sander Plets : « L’importance accordée à un grand espace extérieur qualitatif pèsera certainement davantage dans la balance qu’avant la crise du coronavirus. Nous le constatons également dans les ventes actuelles. Nous remarquons aussi que les espaces extérieurs communs gagnent de plus en plus en importance, notamment dans les centres-villes. Les propriétaires disposent donc d’un espace extérieur privé plus petit et partagent un jardin commun plus grand avec d’autres résidents. »

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Matthieu Pacco : « Nous assistons en effet à l’évolution vers des maisons avec des espaces extérieurs partagés, les communautés utilisant les espaces verts plus efficacement. Qu’est-ce qui améliore le plus la qualité de vie : 20 maisons ayant chacune un jardin de 50 m² ou 20 maisons ayant chacune un jardin de 10 m² et un parc commun de 800 m² ? C’est un simple exemple qui fait prendre conscience de beaucoup de choses. Toutefois, je crois aussi que la crise du coronavirus pourrait faire reculer la tendance à la collectivité croissante.

La hausse des espaces communs signifie une diminution des espaces privatifs. Quel est le rôle d'un intérieur multifonctionnel dans cette équation ?

Cedric Oliver : « L’intérieur et le mobilier s’adaptent en parallèle. Ce phénomène, d’abord constaté à la côte, où le prix du mètre carré ne cessait d’augmenter, s’étend désormais de plus en plus à l’arrière-pays. Les espaces et le mobilier sont multifonctionnels, notamment les tables et les lits escamotables pour ne citer que les deux exemples les plus courants. »

Sander Plets : « Prévoir un espace polyvalent dans la maison est définitivement une valeur ajoutée. Un coin TV peut être combiné à un bureau ou à un espace de jeux pour les enfants. Il est intéressant d'adapter les espaces à la famille, en créant des chambres à coucher pour les nouveaux membres de la famille ou en les fusionnant lorsque les enfants quittent le nid. »

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Existe-t-il des facteurs déterminés qui peuvent faire ou défaire une habitation ayant une surface limitée ?

Elke Deceuninck : « Il faut miser sur l’unité. La lumière est un premier facteur : plus la maison bénéficie de lumière, plus elle semble spacieuse. Il est également important que les espaces soient un peu le prolongement les uns des autres. Pour y parvenir, il est essentiel de privilégier la visibilité entre les différents espaces et d’utiliser les mêmes matériaux. Il vaut mieux éviter les petites pièces fermées avec peu d’espaces de rangement. En utilisant votre espace extérieur comme une extension de l’habitation, vous gagnez une surface précieuse. »

Quelles sont les solutions intelligentes pour que les éléments techniques soient aussi compacts et aussi peu visibles que possible ?

Matthieu Pacco : « La principale technique que nous utilisons est celle du réseau de chauffage. Le chauffage collectif permet de faire des économies de coût et de place. Un échangeur thermique est beaucoup plus compact qu’une chaudière classique. Je pense que notre secteur se trouve toujours au stade de la « préhistoire » par rapport aux développements et innovations technologiques dans les secteurs de l’informatique et de l’automobile, par exemple. Nous disposons encore de nombreuses possibilités de croissance à l’avenir. »

Sander Plets : « Lorsqu’on souhaite recourir à un réseau de chauffage, on opte souvent pour le chauffage au sol. Ce système assure un confort accru et l’absence de radiateurs offre plus de possibilités en matière d’utilisation de l’espace et d’aménagement de l’habitation. C’est un système durable et sobre en énergie qui convient parfaitement aux logements plus petits. »

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