Kristof Vanfleteren, Paul Thiers et Davy Demuynck (ION, Waregem): « Notre ambition? Être de la nouvelle école. »
En termes de croissance rapide, le promoteur de Waregem ION ne déçoit certainement pas. Fondé en 2011 seulement, cette agence emploie aujourd’hui quarante collaborateurs, peut se targuer d’avoir une liste de références en Flandre qui ne trompe pas et environ 1 milliard d’euros de projets en cours.
Les trois hommes à la barre, Paul Thiers, Kristof Vanfleteren et Davy Demuynck, profilent leur entreprise comme étant un « promoteur immobilier, différent de tous les autres ».
ION a été fondé en 2011 par deux promoteurs spécialisés et deux investisseurs (dont aujourd’hui un seul est encore actif) ayant forgé leurs armes dans l’industrie. Étrange association à première vue? Ou pas?
Davy Demuynck (rires) : Vous ne croyez pas si bien dire. Je suis licencié en éducation physique.
Kristof Vanfleteren : En tant qu’ingénieur civil – et non comme architecte – je suis aussi un peu un étranger dans notre secteur.
Et pourtant, vous avez atterri dans le secteur immobilier ?
Davy Demuynck : Tout cela est dû à notre premier emploi et à notre première expérience professionnelle. J’ai travaillé pendant plusieurs années chez Fernand Huts, puis chez Bart Verhaeghe (Eurinpro / Goodman) et ensuite chez Allfin, l’actuel Immobel du célèbre Marnix Galle, le mari de Michèle Sioen. C’est là que j’ai tout appris du métier. Même chose pour Kristof que j’ai rencontré chez Verhaege et que j’ai retrouvé plus tard chez Allfin. Se former auprès de gens comme Marnix Galle en Bart Verhaeghe est un vrai privilège.
Vous rêviez tout de même de monter votre propre entreprise ?
Davy Demuynck et Kristof Vanfleteren : Effectivement. Le rêve ultime.
Dans le milieu de l’immobilier, il faut du capital pour concrétiser son rêve, non ? Comment les choses se sont-elles déroulées ?
Davy Demuynck : Kristof et moi avons fait connaissance chez Eurinpro et nous nous sommes retrouvés plus tard chez Allfin. Nous partagions la passion de l’entrepreneuriat et voulions faire sortir de terre une belle entreprise. Nous connaissions tous les deux Paul Thiers qui un jour nous avait dit : Si vous avez besoin de moi, appelez-moi. Outre l’indispensable capital de départ, les nombreuses années d’expérience de Paul sont un soutien important pour Kristof et moi.
Paul Thiers : Mon univers se situait dans le milieu industriel chez Unilin. Mon rêve secret le plus cher était de faire quelque chose dans l’immobilier. Avec ces jeunes entrepreneurs vigoureux, j’ai eu le sentiment que ça collait. Notre point de départ commun était l’immobilier, oui, mais différemment de tous les autres et ultimement professionnel. J’ai su tout de suite que j’avais trouvé en Davy et Kristof les bons partenaires pour concrétiser mon rêve.
Aviez-vous, à l’époque, établi un grand plan d’entreprise pour réaliser ce rêve d’entrepreneur ? Ou avez-vous plutôt suivi votre instinct ?
Kristof Vanfleteren : Nous ne nous sommes pas lancés à la légère, bien sûr. Nous avons eu de longues discussions pour construire une entreprise qui pourrait faire la différence à long terme. Bien sûr, nous avons un plan d’entreprise, de là à dire si nous le suivons à la lettre ? Pas vraiment, pour être honnête. Le plus important pour nous trois est de créer de la plus-value sur tous les plans. Sur le marché proprement dit, mais aussi à tous les niveaux de l’entreprise. Travailler « autrement », c’était notre vision, et depuis six ans, nous suivons cette ligne de manière cohérente. ION veut surtout être autre chose qu’une somme de projets.
Davy Demuynck : Un plan d’entreprise, c’est une chose, mais ce n’est jamais la panacée. Cela s’applique d’autant plus au milieu de l’immobilier. Les affaires évoluent à une allure vertigineuse. La question que l’on se pose tout le temps, c’est : Quelle sera la prochaine nouveauté incontournable ? C’est comme cela que nous voulons faire la différence. Et si l’on en croit le marché, nous nous en sortons plus qu’honorablement pour le moment.
Comment faites-vous pour vous démarquer sur un marché hautement concurrentiel ?
Kristof Vanfleteren : En premier lieu, en nous adaptant rapidement et avec flexibilité. Il faut savoir que nous nous sommes focalisés, au départ, sur les chambres pour étudiants, ce ne que ne faisaient pas d’autres promoteurs à cette époque. Notre premier « terrain de jeu » était Louvain. Nous y avons entretemps construit un millier de kots modernes pour étudiants. Ensuite nous sommes passés aux logements à assistance et aux logements pour petits et moyens investisseurs. Pour le moment, nous sommes essentiellement actifs d’une part dans la réalisation de projets de rénovation urbaine complexes et mixtes au cœur de la ville et d’autre part dans l’immobilier commercial (bureaux, hôtels, bâtiments logistiques et projets d’infrastructure). Six ans après nos débuts, nous couvrons un large spectre du secteur. Aujourd’hui, un nouveau défi se dessine : le Build-to-Suit. Un nouveau concept dans lequel nous cherchons, à la demande d’entreprises, des terrains à bâtir sur des sites appropriés pour leurs projets (bureaux, magasins, centres logistiques), et que nous développons ensuite sur mesure pour elles. Une fois le lieu approprié trouvé, nous nous chargeons de tout le processus de construction : conception, organisation des permis, construction, mais aussi la structuration juridique et fiscale. Nous pouvons aussi – en fonction des souhaits du client – assurer le financement (solutions de location, formules de leasing, et cetera). C’est moins facile qu’il n’y paraît à première vue. Il existe un joli mot pour cela, souvent utilisé par les anglophones : agile. Il faut avant tout pouvoir bouger particulièrement vite pour obtenir de bons résultats.
Paul Thiers : L’époque où l’on ne se souciait que de la localisation est bel et bien révolue.
Davy Demuynck : La flexibilité est notre moteur principal. Dans ce milieu, il faut, pour un endroit déterminé, venir avec le bon produit au juste prix et au bon moment. Je pense que nous avons prouvé que sur ce plan, nous sommes des maîtres. Il ne faut pas oublier que nous recevons une nouvelle offre chaque jour. Le chiffre d’affaires théorique présente bien sur papier. Ce que nous souhaitons, c’est ajouter de la valeur dans la pratique.
Aujourd’hui, ION a pour 1 milliard d’euros de projets en cours. Cela demande plus de capital que ce dont vous aviez besoin dans la phase de démarrage. Comment gérez-vous ce besoin en capital ?
Davy Demuynck : ION réalise des projets de grande envergure grâce aux structures de financement qu’elle gère. Nous avons réalisé une première grande recapitalisation, représentant 30 millions d’euros, où des entrepreneurs fortunés ont pris part indirectement aux développements que nous réalisons. Lorsque l’on vise une forte croissance avec des rendements à deux chiffres, il n’est pas possible de faire autrement. Une deuxième recapitalisation sera très prochainement lancée, pour laquelle nous visons quelque 70 millions d’euros.
Kristof Vanfleteren : C’est indispensable, car petit à petit nous voulons également être actifs dans les pays voisins (France, Pays-Bas) lorsque des opportunités se présenteront. Et nous en voyons énormément.
Paul Thiers : Soyons clairs : nous ne voulons pas, comme beaucoup d’entreprises débutantes, tirer avec des cartouches à blanc, nous voulons utiliser de vraies cartouches à balles.
Il y a deux façons de grandir : de manière endogène ou externe via des reprises ou une collaboration. Que préférez-vous ?
Davy Demuynck : Nous voulons sur tous les plans être « de la nouvelle école » et non de la vieille. Cela signifie aussi que nous sommes ouverts aux collaborations. Trente pour cent de tous nos projets sont réalisés via une formule de joint-ventures. De plus en plus de tiers nous consultent également pour de la cocréation.
Paul Thiers : Le temps du chacun pour soi est révolu, cela vaut aussi pour d’autres secteurs.
Selon la Confédération de la Construction, le marché résidentiel actuel tourne entièrement autour des appartements, des appartements et encore des appartements, au détriment de la construction de maisons. Comment cela se fait-il ?
Kristof Vanfleteren : La raison principale est l’exode vers les villes. Les gens cherchent des logements abordables, écologiques et jolis. C’est à nous de répondre à cette demande. À la Sint-Janslaan à Courtrai (près du K de Courtrai), nous avons un projet de 110 appartements abordables, dont la grande majorité sont déjà vendus. Cela prouve que nous avons perçu ce besoin et que nous avons réussi à y répondre.
Il y a un « boom » comme jamais dans la construction. N’y a-t-il pas un risque de surchauffe du marché ?
Kristof Vanfleteren : Je ne pense pas, non, et pour une simple raison : il y a toujours de nouveaux besoins. Les besoins d’il y a cinq ans ne sont plus les mêmes aujourd’hui et dans cinq ou dix ans, on voudra encore autre chose. C’est le mouvement perpétuel du développement de projets.
Davy Demuynck : Dans un avenir proche, nous nous dirigeons tout droit vers un marché composé de plus de locataires que de propriétaires, c’est du moins comme cela que je ressens les choses. La raison est assez simple : les logements deviennent de plus en plus chers. Les banques veulent plus de garanties et davantage de fonds propres des nouveaux propriétaires, mais les parents des enfants qui achètent un bien immobilier ont aussi besoin de leur argent pour continuer à vivre confortablement. Tout cela donne lieu à un changement social qui ne restera pas sans conséquences. Vous savez, le véritable vieillissement de la population doit encore venir, et ce n’est qu’à ce moment-là que l’on verra un changement sur le marché immobilier.
Vue de l’extérieur, la construction aujourd’hui paraît beaucoup plus simple qu’hier. Tout ressemble à des boîtes de blocs Lego rectangulaires. Où sont les De Coene du secteur de la construction, avec leurs techniques de finition raffinées ?
Kristof Vanfleteren : Soyons réaliste. Les techniques ou les matériaux de construction d’aujourd’hui représentent déjà un sérieux coût. Il faut toujours se battre avec le budget, et cela vaut pour toutes les parties (aussi bien le maître d’ouvrage que le promoteur).
Davy Demuynck : Et pourtant, nous voulons aussi nous distinguer sur ce plan. Je ne pense pas qu’il y ait beaucoup de promoteurs immobiliers qui collaborent avec les bureaux d’architectes les plus réputés de Norvège (Snohetta – projet à Roulers) ou d’Italie (C+S – projet à Tervueren). Nous, nous le faisons.
Paul Thiers : S’il faut investir dans l’originalité et la qualité, ION veut être au premier rang. Notre liste de références est notre meilleur argument. Vous permettez que je cite notre projet Panquin à Tervueren en guise d’exemple ? Des appartements luxueux avec des finitions de haut niveau côtoient une caserne du 18e siècle entièrement restaurée. La façade est une chose, la finition est au moins aussi importante.
La durabilité est le mot qui résonne partout dans la construction, comme si par le passé on ne pensait pas de manière écologique ?
Davy Demuynck : Je vois les choses un peu différemment. Je pense que nous sommes seulement au début d’une explosion écologique. En termes d’émissions de CO2, de réseaux de chaleur, de chaufferies collectives, nous allons vivre une véritable révolution.
Kristof Vanfleteren : Il ne s’agira pas seulement de solutions énergétiques durables, mais aussi d’employer des matériaux réutilisables. Dans le Waregem Business Park (ouverture au printemps 2018) que nous construisons pour l’instant en collaboration avec Govaert & Vanhoutte le long de la voie d’accès à la ville, nous essayons déjà, avec la géothermie et l’éclairage LED, d’anticiper au maximum les tendances de demain. Nous voulons créer un environnement de travail agréable et durable pour les utilisateurs. De même, nous réfléchissons à des utilisations alternatives lorsque nous déterminons la construction structurelle de nos projets. En d’autres termes, nous veillons à ce que nos bâtiments puissent avoir un usage alternatif, sans qu’il soit nécessaire d’apporter des modifications structurelles significatives.
Trouvez-vous facilement les personnes que vous recherchez ? Et comment les collaborateurs sont-ils liés à l’identité d’entreprise d’ION ?
Kristof Vanfleteren : Nous ciblons essentiellement des jeunes dynamiques avec un niveau de formation élevé qui visent la qualité supérieure dans un environnement de qualité comparable. Nous leur offrons un trèfle à quatre feuilles, et nous observons dans tout ce que nous faisons 4 valeurs essentielles. Premièrement : ils ont l’occasion de participer à l’intrapreneurship. Deuxièmement : nous défendons une approche terre à terre, dans le sens de : sois toi-même, comporte-toi comme d’habitude. Troisièmement : faire cavalier seul ne nous intéresse pas, le travail d’équipe est notre ADN. Quatrièmement : dans tout ce que nous faisons, nous essayons d’être le « premier de la classe ».
Un clin d’œil final : est-ce un hasard si tout le monde est vêtu de blanc sur la photo de groupe qui figure sur votre site internet ? Aujourd’hui encore, pendant l’interview, trois entrepreneurs en chemise blanche ?
Davy Demuynck : Si votre question est « y a-t-il un code vestimentaire ? » alors la réponse est simple : non, tout le monde porte ce qu’il veut et nous n’exigeons plus la cravate depuis longtemps. Mais le blanc se porte bien, non ?
(Karel Cambien – Photos Dries Decorte)
Source: Voka Ondernemers West-Vlaanderen