Des projets de gares parfaitement sur les rails
Des réverbères vacillants, des bâtiments décrépits et un sentiment de malaise : il y a quelques années, cette description convenait parfaitement aux quartiers de gare belges typiques. Aujourd’hui, cette connotation négative contraste fortement avec la situation actuelle : les quartiers de gare sont plus populaires que jamais en Flandre.
L’époque où les quartiers autour des gares étaient délabrés est révolue. Les entreprises sont prêtes à payer des prix élevés pour un emplacement stratégiquement intéressant et cela n’a pas échappé aux promoteurs immobiliers. Les quartiers de gare deviennent de plus en plus des projets d’investissement intéressants.
Ce revirement majeur est survenu après que plusieurs villes flamandes ont élaboré un schéma directeur pour sortir les quartiers de gare du marasme : des places sans voitures avec beaucoup de verdure, des parkings et passages souterrains, des établissements horeca et des magasins à proximité... Le gouvernement a également donné le bon exemple en établissant ses centres administratifs dans un quartier de gare. Un peu plus tard, le secteur privé a lui aussi pris le train en marche.
« Ce n’est pas étonnant », déclare Cedric Olivier, Business Unit Manager chez ION, « car une mobilité fluide reste importante, et ce, tant pour les habitations que pour les entreprises. Et ce n’est pas parce que nous télétravaillons davantage aujourd’hui que nous devons moins nous concentrer sur l’accessibilité. En raison de la crise du coronavirus, de nombreuses entreprises pensent à leur avenir, y compris en ce qui concerne leurs bureaux. Devrions-nous agrandir ou réorienter nos bureaux ? Les promoteurs immobiliers peuvent se concentrer sur ce point en proposant des formules flexibles. Quoi qu’il en soit, la nouvelle forme de télétravail fait bouger les choses. Je ne vois pas cela comme une menace pour les nouveaux projets de bureaux dans les quartiers de gare, mais comme une opportunité. »
Le fait que tout le monde souhaite avoir un bureau à proximité d’une gare entraîne également une hausse des loyers. Pourtant, les entreprises ne se laissent pas arrêter par cet aspect. Les candidats locataires réfléchissent surtout aux coûts totaux : frais généraux, localisation et mobilité. En faisant leurs comptes, il est souvent logique qu’ils choisissent un immeuble de bureaux prèsde la gare.
Cedric Olivier est notamment responsable de Roelevard, un projet remarquable à la gare de Roulers, qu’ION développe avec Steenoven. Ce projet accueillera 6 000 m2 de bureaux et 81 appartements. « La combinaison de lieux de vie et de travail sur un même site crée beaucoup d’ambiance. Il y a de l’animation jour et nuit et une belle dynamique entre les différents acteurs du site. »
Cette évolution positive se constate dans plusieurs villes flamandes. Malines en est un bel exemple. Avec une croissance de plusde 80 % des projets de bureaux, la ville est clairement en pleine expansion. Le projet « Mechelen In Beweging » offre au quartier de la gare une métamorphose complète, avec un nouveau bâtiment de gare et une nouvelle gare routière, un nouveau bypass ferroviaire, une route de liaison et de nombreuses nouvelles pistes cyclables et sentiers pédestres. Quelque 120 000 m2 de bureaux seront inaugurés autour de la gare.
« Un chemin de fer sert souvent de séparation entre différents quartiers d’une ville », note Cedric Olivier. « L’aménagement du territoire peut créer une nouvelle connexion. Dans la conception de Roelevard, par exemple, nous accordons une grande attention au domaine public. En revalorisant le tunnel pour vélos existant, nous souhaitons construire un pont entre les quartiers des deux côtés de la gare. Cela a toujours été le point de départ de ce projet. Enfin, avec les toits verts horizontaux et verticaux, nous offrons une nouvelle vue sur les environs. »
