Podcast IRP

L’année 2020 a vu les prix de l’immobilier belge s’envoler sans précédent. Le prix moyen d’une maison a augmenté de pas moins de 5,7 % pour atteindre une moyenne de 276 993 €. Soit environ 15 000 € de plus que le prix moyen en 2019. Cette hausse est la plus forte enregistrée en 15 ans. C’est le sujet de notre podcast aujourd’hui. Bienvenue. Le marché immobilier pour les investisseurs institutionnels. Nous accueillons aujourd'hui trois intervenants.

Bienvenue à Sam Bordon, Investment Director chez ION et précurseur de la ION Residential Platform (IRP). Bienvenue à Line Verroken, Senior Investment Manager chez CBRE Global Investment Partners. Bienvenue à Jasper Petit, Senior Portfolio Manager Europa chez Bouwinvest. Bonjour à tous.

Jasper Petit

Jasper, vous nous appelez depuis les Pays-Bas. Malheureusement, il nous est impossible de vous recevoir en direct en studio, mais la connexion est bonne. Et la vôtre ?

Jasper : Pareillement ! Je regrette de ne pas pouvoir être à Bruxelles.

Pas de problème, le distanciel fonctionne aussi.

Jasper, pourriez-vous présenter brièvement Bouwinvest ?

Jasper : Oui, avec plaisir ! Bouwinvest est un investisseur immobilier international. Nous sommes originaires des Pays-Bas, mais sommes aujourd'hui également implantés à New York et à Sydney. Nous représentons un investisseur important aux Pays-Bas, mais aussi en Europe, en Amérique et en Asie. Nous essayons de générer de la valeur dans une optique durable afin de contribuer à des villes inclusives où il fait bon vivre. Parmi nos investisseurs se trouvent principalement des fonds de pension et des compagnies d’assurance qui pensent et sont orientés long terme.

Line, pourriez-vous également expliquer CBRE ?

Line : Bien sûr. CBRE est probablement connu de la plupart des auditeurs. Elle représente l’une des plus grandes sociétés immobilières du monde, si ce n’est la plus grande. Elle offre une large gamme de services tels que le courtage classique, le courtage en bourse, les évaluations, etc. La société CBRE englobe CBRE Global Investors, la branche de gestion des investissements de CBRE qui place également de l'argent pour des investisseurs institutionnels tels que des fonds de pension, des compagnies d'assurance... Aux quatre coins du monde. Au sein de CBRE Global Investors, il existe un autre groupe de taille plus restreinte nommé Global Investment Partners. C’est là que je travaille. Nous investissons toujours indirectement dans l'immobilier. Il s'agit de fonds immobiliers, de joint-ventures, de club deals, de co-investissements, etc. C'est aussi la partie où nous investissons dans cette joint-venture.

En Europe, nous possédons environ une valeur de 10 millions d'euros dans l'immobilier et environ 4 milliards d'euros dans le résidentiel. Le marché n’a pas de secret pour nous. C'est ainsi que nous entrons sur le marché belge.

logo IRP

Bienvenue également à Sam, vous êtes le précurseur de la ION Residential Platform dont les trois intervenants d’aujourd’hui sont tous partenaires. Pourriez-vous expliquer brièvement le concept ?

Sam : Exactement. Avec la ION Residential Platform, notre objectif est de réaliser des investissements à long terme sur le marché de la location résidentielle. ION opérait déjà en tant que promoteur dans le but de développer des projets immobiliers, principalement résidentiels, en vue de les vendre à des particuliers. Aujourd'hui, nous sommes ravis de nous associer à Bouwinvest et à CBRE pour nous engager activement en tant qu'investisseurs et commencer à investir sur le long terme dans un marché auquel nous croyons fermement.

Sam IRP

Il s'agit de la première plateforme de logement institutionnel ici en Belgique. Pourquoi sortir cette nouveauté aujourd’hui ?

Tout d'abord, il est essentiel de souligner que le marché de l'immobilier résidentiel belge est traditionnellement un marché d'acheteurs. L’écrasante majorité des biens résidentiels appartient à des particuliers, qu'ils soient propriétaires-occupants ou investisseurs privés, et qu’ils possèdent un, deux ou parfois plusieurs appartements à louer. Cette situation diffère radicalement de celle constatée dans de nombreux autres pays européens, où de grands propriétaires possèdent des milliers de logements en portefeuille, les gèrent de manière professionnelle et les louent à long terme. On raconte depuis longtemps que cette tendance est en train de se dessiner aussi en Belgique. Il a fallu un certain temps, mais nous sommes convaincus que le vent tourne en faveur de la concrétisation de cette tendance en Belgique.

Trois facteurs en sont à l'origine. Premièrement, le nombre de locataires en Belgique est en augmentation. Cela est lié aux constatations faites dans l'introduction quant à la forte hausse des prix de l'immobilier. C'était déjà le cas l'année dernière, mais c'est une tendance qui perdure depuis 10 à 20 ans en Belgique. Cette situation empêche une grande partie de la population de se procurer son propre logement. Pour les jeunes en particulier, faire des économies suffisantes afin de constituer un apport personnel suffisant pour acheter un logement devient difficile. Ils reportent donc cet achat à plus tard.

En outre, on constate que le mode de vie des jeunes change. Celui qui décroche son diplôme à 22 ans n'a, pour ainsi dire, plus nécessairement envie de vivre chez ses parents pendant trois ans pour épargner un maximum, puis acheter à 25 ans une maison dans laquelle il vivra toute sa vie. Non, il arrive que des jeunes veuillent commencer leur carrière à Bruxelles et, après une année, partent à l'étranger pour acquérir de l’expérience en vivant dans un autre logement. Ce groupe cible plus jeune dépend donc particulièrement du marché de la location.

Deuxièmement, on assiste à une augmentation de l'offre provenant des promoteurs immobiliers qui choisissaient traditionnellement de découper leurs projets résidentiels en plusieurs ventes. Un bloc de 100 unités était normalement vendu à 100 acheteurs différents vu la rentabilité optimale de cette méthode de vente. Aujourd'hui, on observe un intérêt croissant des promoteurs pour les ventes en bloc. Cela signifie qu'au lieu de vendre 100 logements à 100 acheteurs, ils sont vendus en une seule fois à un investisseur final, une catégorie que nous représentons aujourd'hui.

Cette approche présente une série d'avantages considérables pour le promoteur. Tout d'abord, le risque de commercialisation du projet est écarté en une seule fois, ce qui peut également permettre au promoteur d'obtenir de meilleures conditions de financement auprès des banques.
Concernant le secteur bancaire, la crise du COVID-19 l’a amené à devenir davantage prudent pour le financement des projets de développement, ce qui implique qu'une vente en bloc peut s’avérer intéressante pour les promoteurs aujourd'hui. Elle est aussi activement étudiée par diverses parties du marché. Ces promoteurs font alors le bilan : « Suis-je satisfait d'une marge légèrement inférieure si mon risque est totalement écarté ? ». Aujourd'hui, on constate que cette question suscite un réel intérêt et qu'elle commence à pencher en faveur de la vente en bloc.

Je vais m’adresser à Jasper, vous qui avez rejoint l’aventure. Pourquoi ce choix ?

Jasper : Bouwinvest maîtrise parfaitement l'investissement dans l'immobilier résidentiel. Nous figurons parmi les plus grands investisseurs résidentiels des Pays-Bas, où nous possédons également un portefeuille de près de sept milliards d'euros. Nous opérons également dans d'autres pays d'Europe et ailleurs dans le monde.

Les propriétés résidentielles répondent parfaitement à l'objectif de Bouwinvest, qui consiste à créer une « valeur réelle pour la vie » et à contribuer à la création de villes inclusives où il fait bon vivre. Notre constat en Belgique est que le marché des investisseurs institutionnels n'en est qu'à ses débuts, comme Sam l'a également déclaré. Nous y voyons une opportunité d'apporter nos connaissances et nos atouts pour rendre ce marché un peu plus mature. À terme, cela nous permettra de réaliser de beaux logements pour les locataires en recherche. C’était pour nous une opportunité à saisir. La Belgique constitue aussi un nouveau marché pour nous. Sur la base de nos observations et après l'expérience d'ION et de notre partenariat avec CBRE, nous sommes très confiants.

Je vois Line sourire, éprouvez-vous la même confiance envers la plateforme ?

Line IRP

Line : Je pense que, tout comme Bouwinvest, nous bénéficions déjà d'une grande exposition dans les autres pays d'Europe et du monde. Ce qui rend la Belgique si particulière est intéressante à nos yeux, c'est que le marché de la location n'est pas nouveau. Une grande partie de la population loue un logement depuis longtemps, notamment dans les plus grandes villes telles que Bruxelles et Anvers, où on recense 60 % de locataires. Ce marché de la location est très fragmenté et appartient à des investisseurs privés. Cela représente une formidable opportunité dans la mesure où la professionnalisation peut progresser à grands pas. Les personnes qui louent un logement y voient aussi une qualité supérieure, peut-être un peu plus d'espaces communs, plus d'agréments, plus de valeur. On s'imagine que quelqu'un vienne immédiatement réparer la chaudière quand elle est cassée ou quelqu'un avec qui vous pouvez mener un dialogue constructif. Nous considérons qu'il est possible d'offrir des logements d'une qualité supérieure et plus abordables, gérés de manière professionnelle.

Le locataire en bénéficiera donc lui aussi ?

Line : Nous en sommes convaincus !

La plateforme entend concrétiser quelques acquisitions dans les mois à venir. Pouvez-vous éclaircir le sujet ?

Sam : Comme Line l'a également indiqué, nous recherchons des investissements dans les grandes villes telles que Bruxelles, Anvers, Gand et Liège. Ce sont des villes où le besoin de logements locatifs abordables se fait vraiment sentir et qui, selon nous, continueront à attirer des gens à l'avenir. Dans ces villes, notre attention ne se porte pas nécessairement sur un seul endroit. Il peut s'agir d'un emplacement central ou d'un emplacement situé aux abords de la ville. L'accessibilité financière étant évidemment très importante pour nous, nous nous installons rarement à côté de la Grand-Place, mais plutôt en périphérie. Néanmoins, les endroits restent bien desservis avec une bonne mobilité.

Nous examinons actuellement plusieurs opportunités et avons l'intention de réaliser un certain nombre d'investissements à court terme. En général, nous nous penchons sur des projets, en fonction de l'emplacement, entre 50 et 150 unités.
Nous recherchons à la fois de nouveaux projets de construction, donc des projets de développement, tant du côté d'ION que d'autres développeurs, mais nous surveillons aussi activement les biens immobiliers existants, les portefeuilles existants ou les propriétés que nous pourrions acquérir aujourd'hui.

Oui, Jasper, parlons aussi un peu du développement immobilier durable, qui occupe également une place importante parmi les objectifs de la plateforme. Je pense qu'aux Pays-Bas, ils ont parfois une longueur d’avance, n’est-ce pas ?

Jasper : Il est vrai qu'aux Pays-Bas, on prête une attention particulière à la durabilité. Nous tentons également d'atteindre ces objectifs de Paris dans le monde entier.
Cette dimension revêt un caractère primordial lorsque Bouwinvest investit. Non seulement pour atteindre les objectifs de Paris, mais aussi parce que nous sommes convaincus que si l'on construit de manière durable et que l'on crée des villes où les gens peuvent vivre confortablement à un prix abordable, cela profite également au rendement à long terme. Nos investisseurs, notamment les fonds de pension et les compagnies d'assurance, considèrent également la durabilité comme essentielle car ils sont au cœur de la société. Ils investissent pour des personnes qui sont membres de cette société. Nous tâchons d'en faire l'un des objectifs fondamentaux partout où nous investissons.

Comme l’a mentionné Line, il y a beaucoup de particuliers qui louent une maison ou un appartement. Ces personnes auront plus de difficultés à investir dans la durabilité que les investisseurs qui possèdent un bloc entier. En tant qu'investisseurs institutionnels, c'est là que nous apportons une aide précieuse.

Oui, je vois les opportunités. Nous avons évoqué ces jeunes qui n'ont pas tout de suite la brique au ventre, contrairement à nos parents. Line, quel est votre public cible ?

Line : Je pense que notre public cible est très large. Fondamentalement, nous ne voulons exclure personne. Tout le monde peut louer un logement IRP. Je le répète, nous veillons particulièrement à ce que les logements soient abordables. Nous essayons donc de ne pas nous placer dans le haut de gamme, mais de nous adresser au segment intermédiaire du marché. Nous nous attendons à ce que nos locataires soient principalement des jeunes qui, comme Sam l'a indiqué, ne chercheront plus à économiser un maximum le plus rapidement en vue d'acheter une maison. Ils loueront à un bon emplacement, facilement accessible, qui offre de la flexibilité et dont ils retirent un bon produit à un prix abordable. Il pourrait aussi s'agir de jeunes familles avec de jeunes enfants, mais également de personnes âgées dont les enfants viennent de quitter le nid. Ce dernier groupe possède une maison dans un petit village ou à la campagne qu'il veut vendre pour se réinstaller dans ces villes, afin d'être plus accessible et de n'avoir qu'à franchir la porte pour faire ses courses.

Je pense donc à un éventail aussi large que possible, mais principalement aux jeunes, aux jeunes familles et éventuellement aux personnes âgées qui emménagent en ville.

Dans quelle mesure est-il différent pour vous d'investir dans des projets émergents sur le marché de la location par rapport au marché de la vente ?

Geena IRP

Line : Je pense que les différences sont importantes. Un locataire regarde attentivement le loyer mensuel : « Combien dois-je payer par mois ? ». C'est ensuite au promoteur et au constructeur du projet d'offrir la surface la plus optimale avec une ou deux chambres, tout en respectant le budget. Quant au marché de la vente, les gens sont plus disposés à débourser davantage pour quelques mètres carrés supplémentaires.

Deuxièmement, on peut apporter une grande valeur ajoutée en mettant en location un bâtiment entier, car on peut alors envisager un certain nombre d'espaces communs, d'espaces de vie, de rencontre, des salles de sport, par exemple, ou des espaces où les gens peuvent s'asseoir et se réunir en groupe. Il existe réellement des différences entre le marché de la vente et celui de la location.

Jasper : Pour réagir à cela, je pense que cela dépend aussi beaucoup de l'endroit où vous construisez. Nous tentons également de le faire. Par exemple, si vous construisez dans un quartier où il y a principalement des jeunes, nous axons les espaces communs ou de rencontre sur ce groupe cible. Si vous construisez dans un quartier dont le groupe cible est plus âgé, vous choisirez également une autre affectation pour ces espaces. Nous essayons de construire quelque chose correspondant au quartier.

Connaissez-vous des pays beaucoup plus avancés dans le domaine et dont nous pouvons tirer un exemple ?

Jasper : Je préfère être prudent à ce sujet, mais aux Pays-Bas, nous maîtrisons le marché institutionnel. Cela n'a aucun rapport au fait que nous y ayons songé plus tôt, mais plutôt avec le contexte du système de retraite néerlandais. Nous avons ici de grands fonds de pension qui investissent dans l'immobilier depuis des années et ont constitué leurs propres portefeuilles immobiliers. C'était un moyen très important pour eux d'investir leur capital. On constate donc que ce secteur aux Pays-Bas est plus ancien et a subi une évaluation plus approfondie. Il y a aussi des pays où il n'en est qu'à ses débuts. Citons l'exemple du Royaume-Uni, où nous avons investi dans ce même segment il y a quelques années. Nous avons constaté une certaine similarité en Belgique. Les produits institutionnels manquaient également, alors qu'aujourd'hui ils sont plus courants. Ces pays ne sont pas les seuls. Chaque pays européen est légèrement différent et ceci est souvent lié à l'histoire nationale.

Croyez-vous que dans les mois ou années à venir, des initiatives similaires seront déployées dans notre pays ? Vous êtes les premiers, mais à quelle vitesse les autres suivront-ils, Sam ?

Sam : Nous nous attendons évidemment à ce que d'autres initiatives suivent. Au cours des derniers mois, quelques entreprises ont déjà annoncé qu'elles entreraient sur le marché avec une configuration similaire à celle de l'IRP. Nous y voyons un signal très positif. Cette évolution signifie que nous ne sommes pas les seuls à repérer ces tendances que nous venons de discuter en détail. En outre, cela garantira une maturation accélérée du marché, au bénéfice de tous à long terme.

Le besoin de logements locatifs de qualité et abordables est tel que la présence de plusieurs acteurs est assurément nécessaire pour répondre à cette demande. À titre d'exemple, nous savons qu'il y a plus de 200 000 personnes sur la liste d'attente pour un logement social en Belgique, soit un besoin de plus de 200 000 logements. De même, il existe un grand nombre de personnes qui ne remplissent pas les conditions requises pour louer un logement social et qui ne figurent donc pas sur les listes d'attente. Ce dernier représente un groupe rencontrant des difficultés à trouver un logement locatif de qualité et c'est précisément le groupe ciblé par la IRP.

Quelle est, selon vous, la valeur ajoutée de la création et du lancement de cette plateforme ?

Jasper : La grande force de cette initiative réside dans le fait que nous sommes en territoire inconnu, où la possibilité de construire des bâtiments qui combleront les locataires est réelle grâce aux nouvelles constructions et au développement immobilier. C'est également un avantage pour ces villes. À long terme, il est évident que la demande pour ce type de produit sera plus importante du côté des locataires, une fois découverts. De même pour les investisseurs. Il est probable que plusieurs parties deviennent actives sur le marché belge. En ce sens, une situation gagnant-gagnant pour le locataire et l'investisseur va ressortir.

Des situations gagnant-gagnant, cela fait plaisir à entendre. Line, du point de vue de CBRE, comment envisagez-vous l'avenir proche et éventuellement lointain ?

Line : Nous sommes des investisseurs à long terme. L'intention est d'en faire une réussite, de développer une grande et belle plateforme. Nous disposons initialement d'une capacité d'investissement d'environ 240 millions d'euros. Nous espérons bien entendu que ce projet puisse évoluer.

Que vous faut-il pour poursuivre votre évolution ?

Line : Plus de produits, de bons développements qui peuvent être réalisés à court terme.

Vous allez clairement tous dans la même direction. En unissant vos forces, vous en ferez une vraie success story. Je peux le pressentir, ce monde ou le marché des locataires va subir un changement radical. L'innovation est importante, y compris sur le marché de l'immobilier. Merci de partager vos réflexions et votre expertise avec nous. Merci à Sam Bordon, Line Verroken et Jasper Petit.

Deel met anderen